Nguyên nhân của hiện tượng này được các chuyên gia kinh tế giải thích như sau: Trong thời gian từ năm 2010 trở về trước, việc quy hoạch và đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới được các địa phương thực hiện không theo quy hoạch và đặc biệt là không có kế hoạch. Theo báo cáo của các địa phương, tính đến hết tháng 10/2014, cả nước có 4.053 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, với Tổng diện tích đất theo quy hoạch: 102.524 ha; Tổng diện tích đất xây dựng nhà ở theo quy hoạch: 36.133 ha; Tổng diện tích nhà ở theo quy hoạch: 462.021.000 m2 sàn (tương đương 2.950.000 căn); Tổng mức đầu tư ước tính: 4.493.598 tỷ đồng. Trong đó, tại Hà Nội có tổng số nhà ở theo quy hoạch là 520.695 căn (chung cư là 346.016 căn hộ, nhà thấp tầng là 174.679 căn), tương đương 82.450.000 m2 sàn; Thành phố Hồ Chí Minh có tổng số nhà ở theo quy hoạch là 572.423 căn (chung cư là 426.292 căn hộ, nhà thấp tầng là 146.131 căn), tương đương 79.361.000 m2 sàn.
Trong khi đó, theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì từ nay đến năm 2020, bình quân mỗi năm tại khu vực đô thị chúng ta cần phải phát triển 45 triệu m2 sàn nhà ở, trong đó chỉ khoảng 40% (18 triệu m2) là phát triển theo dự án, còn lại là do dân tự xây. Vì vậy, số lượng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới đã được quy doạch, cấp phép đầu tư là quá lớn so với nhu cầu.
Theo quy định của pháp luật về đất đai thì thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư thuộc UBND cấp tỉnh (Điều 37 Luật Đất đai 2003). Theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị thì thẩm đuyền cho phép đầu tư đối với các dự án khu đô thị mới có quy mô sử dụng đất từ 200 ha trở lên (đầu tư bằng mọi nguồn vốn) do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư; các dự án khu đô thị mới còn lại do UBND cấp tỉnh cho phép đầu tư mà không cần tham khảo ý kiến của các Bộ ngành Trung ương. Trong số 4.053 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên phạm vi cả nước thì số lượng dự án có quy mô sử dụng đất lớn hơn 200 ha (do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư) chỉ có 34 dự án (chiếm 0,84%) với tổng diện tích đất 13.960 ha (chiếm 13,6%). Còn lại là các dự án do các địa phương cấp.
Nguyên nhân thứ hai: Cơ cấu sản phẩm nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới không phù hợp với nhu cầu của thị trường, đặc biệt là nhu cầu có khả năng thanh toán của đại bộ phận các tầng lớp dân cư có nhu cầu về nhà ở. Nhiều dự án tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp (biệt thự, căn hộ cao cấp …), nhưng lại thiếu các nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu có khả năng thanh toán của đại bộ phận các tầng lớp dân cư.
Thực tế cho thấy, tại một số khu đô thị mới có nhiều nhà biệt thự, nhà liền kề chưa được hoàn thiện, nhưng các dự án nhà chung cư cũng được xây dựng trong khu đô thị đó thì tỷ lệ người vào ở rất cao. Đối với các biệt thự, nhà liền kề thì người mua chủ yếu là những người đã có nhà ở nhưng muốn cải thiện về điều kiện ở, chưa có nhu cầu thật bức xúc về nhà ở hoặc mua để kinh doanh.
Nguyên nhân thứ ba: Một số dự án khu đô thị mới ở xa trung tâm, không được kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của Thành phố, nhất là giao thông không thuận tiện, thiếu điện, thiếu nước sạch … Hầu hết các dự án khu đô thị mới có nhiều nhà bỏ hoang đều không được đầu tư đồng bộ về hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ thương mại … vì vậy người dân thiếu các dịch vụ đô thị tối thiếu phục vụ cho cuộc sống. Đây cũng là lý do của phần lớn người mua nhà nhưng chưa vào ở.
Nguyên nhân thứ tư: Tình trạng đầu cơ, đẩy giá giao dịch bất động sản lên quá cao so với giá trị thực cũng là nguyên nhân để các doanh nghiệp tăng cường đầu tư và người dân cũng tăng cường tham gia mua bán, trong khi nhu cầu ở thực chưa có.
Để khắc phục những bất cập, hạn chế việc đầu tư tràn lan, thiếu kế hoạch, khắc phụ tình trạng lệch pha cung – cầu, góp phần phát triển thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội, trong năm 2011 Bộ Xây dựng đã phối hợp với các Bộ, ngành Trung ương trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 2196/CT ngày 06/12/2011 về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản, theo đó Thủ tướng Chính phủ yêu cầu phải tăng cường hơn nữa công tác quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản; nâng cao vai trò, trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương trong việc kiểm tra, thẩm định, cho phép đầu tư các dự án phát triển nhà ở, đầu tư kinh doanh bất động sản; thực hiện tái cơ cấu hàng hóa bất động sản cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, đẩy mạnh phát triển các loại hình nhà ở xã hội có sự tham gia, điều tiết của Nhà nước để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội. Đồng thời, giao cho các địa phương rà soát các dự án phát triển nhà ở đang triển khai, các dự án đã giao nhưng chậm triển khai để phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, phù hợp kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.
Thực hiện Chỉ thị 2196/CT ngày 06/12/2011 của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương tiến hành rà soát các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên địa bàn. Theo báo cáo các địa phương, có 3.279 dự án (chiếm 80,90%), với diện tích đất là 81.794 ha (chiếm 79,78%), diện tích đất xây dựng nhà ở khoảng 29.515 ha (chiếm 81,68 %). Số dự án cần phải điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp, điều chỉnh quy hoạch: Theo các địa phương có 439 dự án (chiếm 10,83% số lượng dự án, các dự án này nằm trong cả trong số các dự án được tiếp tục triển khai và trong số các dự án tạm dừng), diện tích đất khoảng 20.516 ha (chiếm 20,01%), diện tích đất xây dựng nhà ở khoảng 7.507 ha (chiếm 20,78%) (trong đó Hà Nội có 285 dự án cần điều chỉnh, TP Hồ Chí Minh có 33 dự án cần điều chỉnh). Với các dự án tạm dừng triển khai, có 304 dự án tạm dừng (chiếm 7,50%), với diện tích đất là 14.887 ha (chiếm 14,52%), diện tích đất xây dựng nhà ở khoảng 4.391 ha (chiếm 12,15%). Các dự án tạm dừng chủ yếu là do chủ đầu tư không huy động được thêm nguồn vốn để triển khai tiếp. Còn 470 dự án, với tổng diện tích đất khoảng 5.843 ha là những dự án đã hoàn thành, hoặc chưa đầy đủ thông tin, các địa phương đang tiếp tục cập nhật số liệu báo cáo bổ sung.
Kết quả rà soát các dự án phát triển nhà ở theo Chỉ thị 2196/CT ngày 06/12/2011 nêu trên mới là kết quả bước đầu, một số địa phương chưa thực sự quyết liệt trong việc thực hiện rà soát và cắt giảm các dự án không phù hợp với kế hoạch phát triển của địa phương. Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ yêu cầu các địa phương nghiêm túc thực hiện Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/08/2014 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ, trong đó yêu cầu các địa phương tiếp tục rà soát để phân loại các dự án bất động sản đang triển khai, đồng thời dừng cấp phép đầu tư mới các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị và phát triển nhà ở đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Thủ tướng Chính phủ cũng giao cho các địa phương: tùy theo tình hình và điều kiện cụ thể, cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang phục vụ cho mục đích tái định cư và các loại hình nhà ở xã hội để cho thuê giá rẻ nếu phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển các loại hình nhà ở này của địa phương; cho phép điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của từng dự án nhà ở thương mại, nhà ở thu nhập thấp cho phù hợp với nhu cầu của thị trường; Có giải pháp đầu tư kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của các dự án để cung cấp dịch vụ đô thị, thu hút người dân vào ở. Tăng cường công tác kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản, kịp thời xử lý các vi phạm theo quy định của pháp luật, kể cả thu hồi giấy phép kinh doanh và dự án đầu tư hoặc đề nghị các cơ quan chức năng truy cứu trách nhiệm hình sự, cũng như tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, người dân.
Thủ tướng Chính phủ cũng đã giao Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất và báo cáo Chính phủ về thuế bất động sản nhằm hạn chế đầu cơ, sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, bất động sản.
Bộ Xây dựng hiện đang phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan và các địa phương triển khai thực hiện Chỉ thị 2196/CT ngày 06/12/2011 của Thủ tướng Chính phủ, Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh và giải quyết nợ xấu và Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/08/2014 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ. Đồng thời Bộ Xây dựng cũng đã nghiên cứu, bổ sung, hoàn thiện hệ thống luật pháp về nhà ở và kinh doanh bất động sản theo hướng tăng cường vai trò, trách nhiệm của các Bộ, ngành Trung ương trong việc quản lý thống nhất về phát triển nhà ở và hoạt động kinh doanh bất động sản; xây dựng cơ chế, chính sách và hướng dẫn các địa phương thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, quản lý về cơ cấu hàng hóa bất động sản nhà ở, đặc biệt Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ để Chính phủ trình Quốc hội xem xét, thông qua Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vào kỳ họp thứ 8.
Cùng với việc các Bộ, ngành Trung ương, các địa phương thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản như đã nêu trên thì hiện tượng các đô thị bỏ hoang sẽ từng bước được hạn chế.
Hải Đăng (Báo Xây dựng)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Bài viết liên quan
