Đầu tư bất động sản cho thuê kiếm tiền tỷ mỗi năm

Bén duyên với địa ốc từ thời chung cư Sài Gòn còn khan hiếm nguồn cung, ông Bảo (chuyên viên cấp cao chuyên ngành tài chính) hiện có 3 chung cư tại Phú Mỹ Hưng, 3 căn chung cư Hoàng Anh Gia Lai, 2 chung cư Saigon Pearl (Bình Thạnh) và một căn The Vista quận 2 cho thuê . Doanh thu từ nghề tay trái hàng tháng của ông xấp xỉ 200 triệu đồng.

Nhà đầu tư này kể, năm 2004, ông có ý định tích góp vốn liếng man cư doanh nghiệp đầu tư tài chính, nhưng ngại thủ tục nên chuyển sang buôn chung cư để dễ quản lý. “Năm 2005, tôi thử nghiệm đầu tư chung cư Hoàng Anh Gia Lai theo bài toán có tiền mua 2 căn thì vay vốn mua thêm căn thứ 3. Mục tiêu ban đầu là tăng giá cả sẽ kinh doanh, đứng giá cả thì ôm hàng cho thuê“, ông Bảo nhớ lại.

Nhận thấy thị trường cho thuê khá sôi động, bảo quảna năm 2005 ông mua thêm 3 căn Phú Mỹ Hưng cũng theo cấu tạo cũ. Sau hơn 2 năm đầu tư, nhà cho thuê tăng giá cả, đạt nguồn thu ổn định để trả nợ vay thì thị trường nhà đất nóng sốt. Giai đoạn 2007-2009 nhà đầu tư này kinh doanh 3 chung cư Hoàng Anh Gia Lai chốt lời rồi man cư rộng quy mô kinh doanh ra khu Đông TP HCM, mua 2 căn Saigon Pearl, một căn The Vista. Giữa cuối năm 2009, ngân hàng đẩy mạnh thắt chặt tín dụng, tăng lãi suất, nhiều nhà đầu tư địa ốc gặp thiếu thốn. “Thế nhưng nhờ tuân thủ nguyên tắc cứ tậu ba căn thì vay một căn và nhà thuê có nguồn thu ổn định nên tôi vượt qua hiện tại an toàn”, ông chia sẻ.

Năm 2012, đề án Hoàng Anh River View giảm giá cả từ 28 triệu đồng xuống còn 18,1 triệu đồng mỗi m2, ông Bảo tiếp tục gom hàng. Hiện có 9 chung cư cho thuê, quy mô 95-125 m2 với giá cả 600-1.200 USD mỗi căn một tháng, vị này thu một năm hơn 2 tỷ đồng. Ông Bảo tiết lộ sẽ cân nhắc thanh lý chung cư cũ, đổi chung cư mới để bảo toàn giá cả trị tài sản.

Nhiều nhà đầu tư nhà đất cho thuê có doanh thu bạc tỷ sau hơn 10 năm gia nhập thị trường với mật độ vay không quá 30% giá cả trị tổng tài sản. Ảnh: Vũ Lê

Bà Ngọc ngụ quận Bình Thạnh đã ngoài 60 tuổi cũng là người kinh doanh cho thuê nhà “có nghề” tại Sài Gòn. Trong vòng 12 năm qua, bất chấp giai đoạn thị trường nhà đất trầm lắng hay nóng sốt, trung bình cứ 3-4 năm một lần, bà đều bắt đầu mua kinh doanh tài sản. Riêng service cho thuê nhà không một số mua kinh doanh quanh năm mà còn phong phú nhiều thị trường.

Hiện bà Ngọc san cư hữu nhiều nhà đất rải khắp khu Đông TP HCM. 3 căn biệt thự tại Bình Thạnh và quận 2 bên cạnh 8 căn chung cư rải đều các đề án Imperia, The Vista, The Manor, Saigon Pearl, Hoàng Anh River View, Thảo Điền Pearl giúp bà thu về hơn 3 tỷ đồng một năm tiền thuê nhà.

Bí quyết của nhà đầu tư này là muốn kinh doanh cho thuê địa ốc hiệu nghiệm nên áp dụng quy tắc mua 3 căn nhà trong đó nên vay một căn. Nợ gốc và lãi vay có giải pháp dùng “mỡ nó rán nó” (lấy tiền cho thuê nhà trả nợ vay). Điều này có nghĩa là không được dùng 100% vốn tự có để kinh doanh nhà cho thuê mà phải chia mật độ vốn làm 3 phần, vốn tự có 2 phần và cho vay một phần. Để tăng tính an toàn cho suất đầu tư cần mua nhà đất có địa đi đếnểm thuận lợi, có giải pháp cho thuê nhanh hoặc thanh khoản cao. “Với mật độ vay này, tài chính khai thác từ vận hành cho thuê của 3 căn nhà trong vòng 6-7 năm đủ để trả hết căn đã vay”, bà Ngọc chia sẻ kinh nghiệm.

Tổng giá cảm đốc Công ty tư vấn Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam cho biết: “Giới đầu tư nhà đất cho thuê tại TP HCM có gu kinh doanh khá phong phú, trong đó không ít người đã tran cư san cư hữu thêm nhiều tài sản nhờ liên tục sử dụng đòn bẩy tài chính khôn ngoan, có doanh thu khủng từ việc cho thuê nhà”.

Theo ông Nam, bài toán có đủ tiền mặt mua 2 căn nhà nhưng không an phận với 2 nhà đất mà phân bổ đều dòng vốn để vay thêm tiền mua căn thứ 3 đã được nhiều nhà đầu tư áp dụng. Giới đầu tư nhà đất cho thuê định lượng thành tựu thức không được vay vượt quá 30% giá cả trị tài sản. Với cách làm này, tổng nguồn thu từ việc cho thuê các nhà đất hiện có đủ để trải nợ của căn đang vay. Đây là cách thức giúp nhà đầu tư rút ngắn thời khắc tăng thêm số lượng tài sản và tăng cả lương nhờ công suất cho thuê cao.

Tuy nhiên ông Nam cho rằng trong giai đoạn thị trường địa ốc có cầu lớn hơn cung (hàng hóa trên thị trường khan hiếm), liên tục sử dụng đòn bẩy tài chính có cả thuận lợi và rủi ro. 8 năm thị trường khủng hoảng vừa qua, có nhà đầu tư thành tựu nhưng cũng có trường phù hợp thất bại. “Để bảo đảm suất đầu tư có dùng đòn bẩy tài chính cần tuân thủ mật độ vay an toàn, thời hạn giao nhà đúng hẹn, pháp lý trọn vẹn, giá cả cho thuê duy trì an cư mức cao hoặc ổn định”, ông Nam phân tách cả.

Chuyên gia này khuyến cáo thêm, nhà đất cho thuê cần được chia thành 2 nhóm. Nhà gắn liền với đất có giải pháp yên tâm đầu tư cho thuê lâu dài vì giá cả thuê nhà sụt giảm thì giá cả đất có giải pháp tăng theo thời khắc. Thế nhưng chung cư lại là câu chuyện khác.

Căn hộ càng lâu năm giá cả thuê có giải pháp bị đi đếnều chỉnh tùy chất lượng xây và cách quản lý. Trong lúc này, chung cư mới vận hành trong 10 năm đầu thường tăng hoặc ổn định giá cả thuê. “Hiện giờ thị trường đưa đến nhiều nguồn cung mới nên chỉ có thực phẩm chức năng cấp cao, địa đi đếnểm khả quan mới đủ sức tranh đua cho thuê hiệu nghiệm”, ông Nam phân tách.

Vũ Lê (VnExmaketingess)

Mọi thông tin bài van cư hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường nhà đất xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.