Bài toán hệ số sử dụng đất, chiều cao…
Giải thích nội dung cho phép chủ đầu tư dự án được điều chỉnh hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần và tăng chiều cao công trình theo hướng không khống chế, miễn là nằm trong quy hoạch của khu vực đó đã được duyệt, Bộ Xây dựng cho rằng, thực tế, các dự án cải tạo chung cư cũ thực hiện theo phương thức xã hội hóa. Nếu khống chế chiều cao, hệ số sử dụng đất, nhà đầu tư sẽ không đủ diện tích kinh doanh bù đắp chi phí. Và đây cũng là nút thắt khiến nhiều dự án cải tạo chung cư cũ dậm chân tại chỗ nhiều năm qua.
Ví dụ rõ nhất là Hà Nội có 3 dự án cải tạo quy mô toàn khu đã được nghiên cứu là tập thể Văn Chương, Khương Thượng và Nguyễn Công Trứ. Nhưng đến nay, mới chỉ có dự án cải tạo, xây dựng lại tập thể Nguyễn Công Trứ được khởi động, sau gần chục năm loay hoay xây dựng cơ chế, chính sách, quy hoạch. Mặc dù đã được nhiều ưu đãi, đặc cách cả hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, hạ tầng kỹ thuật thì dự án này vẫn đứng trước nguy cơ mất cân đối tài chính nghiêm trọng. Mới một tòa nhà thí điểm đầu tiên, toàn bộ diện tích xây mới đã dành hết cho tái định cư, không còn nổi một mét vuông để kinh doanh, nhà đầu tư lỗ khoảng 200 tỷ đồng.
Tuy nhiên, nội dung quy định không khống chế chiều cao công trình, ngược lại, cũng làm nhiều chuyên gia băn khoăn. Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội cho rằng, việc tăng chiều cao, tăng hệ số sử dụng đất, đồng nghĩa với tăng diện tích sử dụng. Nếu không tính toán kỹ sẽ đặt áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, điện, nước, giao thông; hơn nữa, có thể mâu thuẫn với yêu cầu giảm dân số nội đô, từ 1,2 triệu người người xuống còn 0,8 triệu người . Vì vậy, đề xuất không khống chế chiều cao công trình nhưng nhất thiết phải đặt trong quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc.
Nhà đầu tư vẫn nản
Theo ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Quản lý phát triển nhà, Sở Xây dựng Hà Nội, nhiều nội dung dự thảo Nghị định cải tạo chung cư cũ đang được lấy ý kiến, UBND TP Hà Nội đã trình HĐND thông qua và triển khai trên thực tế. Riêng việc không khống chế chiều cao công trình, Hà Nội đã nhiều lần làm việc, đề xuất với Bộ Xây dựng. Ông Đạm thừa nhận, cùng lúc phải bảo đảm các chỉ tiêu quy hoạch, yêu cầu giảm mật độ dân số nội đô, nhất là yêu cầu kiểm soát chiều cao công trình nội đô lại vừa bảo đảm lợi ích kinh tế của nhà đầu tư là không khả thi. Trong khi đó, hầu hết trong số 1.500 chung cư cũ đều thuộc phạm vi 4 quận nội đô cũ, là lõi của đô thị trung tâm.
Trao đổi về nội dung không khống chế chiều cao công trình trong dự thảo Nghị định đang lấy ý kiến, một chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ thẳng thắn nhận xét điểm này không khác quy định hiện hành là mấy vì dù không khống chế chiều cao công trình nhưng vẫn buộc phải phù hợp quy hoạch được duyệt. Ví dụ, khu vực nội đô cũ, nơi tập trung hầu hết tập thể cũ, theo quy hoạch được duyệt công trình cao 9 tầng, nếu vượt chắc chắn sẽ bị “tuýt còi”, như vậy “nút thắt” chẳng gỡ được, mà chiều cao này còn thấp hơn nhiều so với công trình mà doanh nghiệp đã được phép làm – vị này nói.
Bài viết liên quan
