TS. Lê Xuân Nghĩa
– Kinh tế năm 2014 tăng trưởng cao nhất trong 3 năm qua. Theo ông, nền kinh tế thật sự thoát đáy hay chưa? Ông dự báo như thế nào về kinh tế Việt Nam trong những năm sắp tới?
Kinh tế Việt Nam 2014 tăng trưởng 5,98%, vượt dự báo của các tổ chức quốc tế cũng như kỳ vọng của các chuyên gia và các nhà làm chính sách trong nước. Đây là năm đầu tiên trong 3 năm qua, mục tiêu tăng trưởng GDP đạt kế hoạch đề ra.
Trong đó, điểm đáng lưu ý là nhóm ngành công nghiệp và xây dựng, đặc biệt là ngành công nghiệp chế biến, chế tạo – ngành có sức lan tỏa lớn đã cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ rệt. Khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 7,14%, cao hơn nhiều mức tăng 5,43% của năm trước.
Tổng cầu của nền kinh tế cũng cho thấy những dấu hiệu phục hồi. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng loại trừ yếu tố giá tăng 6,3%, cao hơn hẳn mức tăng 5,5% của năm 2013. Một tín hiệu tích cực khác là tổng vốn đầu tư toàn xã hội thực hiện năm 2014 theo giá hiện hành ước tăng 11,5% so với năm trước và bằng 31% GDP, tăng nhanh hơn so với năm 2013. Đặc biệt, đầu tư FDI tiếp tục ổn định với khoảng 12 tỷ USD giải ngân. Hoạt động xuất nhập khẩu khả quan và ước tính cả năm xuất siêu khoảng 2 tỷ USD.
Về hoạt động của doanh nghiệp (DN) cũng có những dấu hiệu tích cực. Số DN giải thể, phá sản là 67.823, giảm 3,2% so với năm trước, trong đó có 74.842 DN đăng ký thành lập mới. Theo khảo sát của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, ROA và ROE trong 9 tháng đầu năm 2014 lần lượt là 3,8% và 9,4% tăng tương ứng 0,5% và 1,1% so với cùng kỳ 2013.
Các số liệu cả ở tầm vĩ mô và vi mô cho thấy, đà phục hồi của kinh tế vĩ mô ngày càng rõ nét. Những năm tới, khi các hiệp định thương mại tự do cả song phương và đa phương được ký kết sẽ tác động tích cực đến đầu tư và thương mại của Việt Nam, cùng với đó, những cải cách về thể chế, đặc biệt là cải cách về thủ tục hành chính trong thời gian gần đây sẽ tác động tích cực đến tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, nếu quá trình xử lý nợ xấu không có tiến triển thực sự thì tốc độ tăng trưởng kinh tế khó đạt như kỳ vọng.
– Năm 2014, thị trường BĐS phục hồi khá tốt. Vậy nguyên nhân chính nằm ở đâu và xu thế này có thật sự bền vững không, thưa ông?
Thị trường BĐS năm 2014 bắt đầu “tan băng” với những dấu hiệu như số lượng giao dịch tăng, giá ngừng giảm ở hầu hết các phân khúc và nhiều dự án được mở bán và khởi công xây mới. Thị trường văn phòng ổn định trở lại với số lượng diện tích thuê thực tăng. Thống kê của một số hãng nghiên cứu cho thấy, Hà Nội có trên 13.000 giao dịch, TP.HCM khoảng 9.000 giao dịch. Tồn kho bất động sản giảm khoảng 17,6% so với năm trước và chỉ còn tồn kho trị giá khoảng 73,9 nghìn tỷ đồng.
Các nguyên nhân khiến thị trường phục hồi có thể kể đến như sau:
Về chính sách có 3 vấn đề hỗ trợ tích cực. Thứ nhất, Luật Nhà ở năm 2014 mở “rộng cửa” cho người nước ngoài mua, bán, cho thuê và sở hữu nhà. Dù Luật có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 nhưng việc nới lỏng này như cơn gió lành thổi qua thị trường. Nhà đầu tư kỳ vọng thị trường BĐS sẽ có thêm dòng tiền lớn đổ vào, kích cầu mảng BĐS cao cấp.
Tiếp theo, lần đầu tiên có quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai. Trước khi quy định này được triển khai, nhà đầu tư và người tiêu dùng bị hạn chế khi tiếp cận dự án. Việc có quy định mới này có thể khiến dòng tiền đổ vào BĐS tăng hơn.
Cuối cùng, một chính sách khác cũng ảnh hưởng tích cực đến thị trường là cho phép chia nhỏ diện tích căn hộ tại một số dự án cho đến hết năm 2015. Nhờ quy định này, nhiều dự án “thoát hiểm” do chuyển đổi công năng từ nhà thương mại sang nhà xã hội hoặc dự án công cộng. DN có thể điều chỉnh diện tích các căn hộ trong dự án để phù hợp với nhu cầu thị trường. Đây là giải pháp ảnh hưởng tới cơ cấu nguồn cung cho thị trường nhằm đáp ứng đúng nhu cầu.
Những vấn đề liên quan đến tiền tệ và lãi suất cũng có những chuyển biến tích cực. Đối tượng được vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, lãi suất thấp được mở rộng. Trong đó, đáng chú ý là lãi suất cho vay được hạ xuống từ 6% còn 5%, thời hạn vay nâng từ 10 năm lên 15 năm. Bên cạnh đó, quy định mới cũng không bắt buộc người mua nhà phải mua nhà có diện tích dưới 70m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2 mà chỉ cần là đối tượng được vay và có hợp đồng mua bán trị giá dưới 1,05 tỷ đồng. Việc mở rộng đối tượng gói 30.000 tỷ đồng sẽ thúc đẩy nguồn cầu vào phân khúc BĐS giá rẻ.
Bên cạnh đó, lãi suất cho vay cũng giảm mạnh so với cuối năm 2013 và các ngân hàng cũng rất tích cực cho vay đầu tư bất động sản. Dòng tiền dồi dào này hỗ trợ tích cực cho thị trường BĐS.
Năm 2014 được đánh giá là năm hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) BĐS sôi động nhất từ trước đến nay. Hàng chục thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án, mua bán sáp nhập công ty, hợp tác đầu tư được giao dịch thành công. Trong đó, nổi bật là những tập đoàn, công ty lớn đều thâu tóm thành công nhiều dự án như Novaland, Vingroup, FLC Group, Him Lam… Bên cạnh đó, các tập đoàn lớn nước ngoài cũng không ngoài cuộc như Daibiru và Creed Group của Nhật, Berli Jucker của Thái Lan.
Vốn FDI đổ vào BĐS tăng gấp 3 lần so với năm trước. Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài, năm 2014, cả nước thu hút 35 dự án đầu tư đăng ký mới với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 2,54 tỷ USD, chiếm 12,6% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Một yếu tố khác cũng không kém phần quan trọng giúp thị trường bất động sản “hồi sinh” là niềm tin nhà đầu tư được cải thiện. Trong bối cảnh thị trường chứng khoán tiềm ẩn nhiều rủi ro, giá vàng bấp bênh, lãi suất huy động ngân hàng giảm, dòng tiền thường tìm đến kênh đầu tư “truyền thống” là BĐS.
Bên cạnh những điểm tích cực đó là sự phục hồi chậm và chưa bền vững. Tình trạng nợ đọng khối lượng lớn của các khoản nợ liên quan đến BĐS từ những năm trước chưa có hướng giải quyết triệt để. Ngoài ra, mặc dù lãi suất cho vay gần đây được điều chỉnh giảm nhưng nhiều DN vẫn gặp khó khăn trong tiếp cận vốn, nhất là các DN nhỏ và vừa.
– Có nhiều ý kiến quan ngại đây chỉ là “con số ảo”, ông đánh giá thế nào về ý kiến này? Việc xử lý nợ xấu, tái cấu trúc ngân hàng trong thời gian tới sẽ ra sao, thưa ông?
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến thời điểm cuối tháng 11/2014, nợ xấu theo báo cáo của các tổ chức tín dụng (TCTD) là 167.861 tỷ đồng tương đương 3,8% tổng dư nợ tín dụng. Con số này thấp hơn tỷ lệ nợ xấu theo kết quả phân loại dựa trên thông tin tín dụng của Trung tâm thông tin tín dụng (CIC) là 5,3%.
Nguyên nhân sự khác biệt là do NHNN thực hiện chuyển nhóm nợ theo đúng quy định hiện hành về phân loại nợ. Những TCTD này cố ý không thực hiện đúng quy định về phân loại nợ để ghi nhận nợ xấu trong báo cáo tài chính thấp hơn thực tế nhằm giảm chi phí trích lập dự phòng rủi ro.
Thời gian tới, Chính phủ và NHNN sẽ tập trung cải thiện thủ tục pháp lý để đưa nợ xấu về mức dưới 3%, xử lý các TCTD yếu kém. Đối với những TCTD yếu kém hoặc các trường hợp sở hữu lũng đoạn, ngân hàng đẩy mạnh sáp nhập, hợp nhất, lành mạnh hóa tài chính, cơ cấu lại hoạt động kinh doanh và đổi mới hệ thống quản trị, điều hành.
– Ông đánh giá như thế nào về thị trường BĐS trong vài năm tới và đây có phải là thời điểm đầu tư tốt nhất không?
Những khó khăn của thị trường BĐS năm 2013 dần được tháo gỡ, thị trường năm 2014 có sự chuyển biến tích cực, tạo kỳ vọng sẽ phục hồi mạnh mẽ hơn trong năm 2015 và những năm tới.
Theo một số dự báo, tỷ lệ đô thị ở Việt Nam sẽ tăng từ mức 31% hiện nay, lên khoảng 45% vào năm 2025. Như vậy, nhu cầu về nhà ở tiếp tục tăng mạnh khi có đến hơn 15 triệu người nữa sẽ sinh sống tại đô thị trong 10 năm tới.
Về ngắn hạn trong năm 2015, thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ có tốc độ tăng trưởng tốt hơn với các yếu tố tích cực đến từ tình hình kinh tế vĩ mô và chủ trương, chính sách mới của Nhà nước. Cụ thể, năm 2015 dự báo tăng trưởng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp; lãi suất thấp, tín dụng tiếp tục được mở rộng và dòng vốn đầu tư nước ngoài đang chuyển dịch vào Việt Nam.
Bên cạnh đó, quy định mở rộng đối tượng người nước ngoài được phép mua và sở hữu nhà tại Việt Nam sẽ có hiệu lực và theo quy định Thông tư 36 của NHNN cho phép các ngân hàng thương mại được sử dụng tối đa 60% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Đây là cơ hội cho các công ty kinh doanh BĐS có thể tái cơ cấu lại nợ và đàm phán vay mới dài hạn nếu dự án có hiệu quả.
Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn tồn tại những khó khăn và thách thức như tình hình kinh tế thế giới bất ổn, giá BĐS quá cao so với khả năng chi trả của người dân và tình trạng đầu cơ còn nhiều. Để phát triển bền vững thị trường cần cơ cấu lại các phân khúc cho hợp lý hơn phục vụ cho những nhà đầu tư chân chính. Điều này đòi hỏi nỗ lực của các bên, từ các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, DN hoạt động chuyên nghiệp, lành mạnh cho đến các quyết định sáng suốt của nhà đầu tư. Dù vậy, so với các kênh đầu tư khác, BĐS là kênh khá hấp dẫn trong năm 2015.
Hoàng Nam (thực hiện)
