Kết quả biểu quyết thông qua Luật Nhà ở 2014
Những hạn chế của Nghị Quyết 19
Trước đây, với mục tiêu khuyến khích tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam đồng thời tạo ra động lực cải thiện sức mua trước thực trạng khó khăn kéo dài của thị trường bất động sản, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 19/2008/QH12 cho phép các tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2009 và được thí điểm trong 5 năm. Tuy nhiên, sau 5 năm thực hiện, theo báo cáo tổng kết của Chính phủ, cả nước chỉ có khoảng 126 trường hợp người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam mà chủ yếu là cá nhân (chiếm khoảng 80%), doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 20% (25 doanh nghiệp). Điều này cho thấy, chính sách này chưa thu hút và khuyến khích nhiều tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở Việt Nam.
Bên cạnh những yếu tố thị trường như nguồn cung, giá cả, có thể thấy một phần là do Nghị quyết 19 quá hạn chế về đối tượng, điều kiện và quyền của chủ sở hữu nên không khuyến khích được người mua. Cụ thể, theo quy định Nghị quyết 19, điều kiện để mua và sở hữu nhà ở của cá nhân phải được phép cư trú tại Việt Nam từ 1 năm trở lên và đang sinh sống tại Việt Nam, đối với tổ chức được cấp phép đầu tư vào Việt Nam ít nhất 1 năm và đang hoạt động tại Việt Nam. Quy định này loại bỏ rất nhiều đối tượng khác đang học tập, làm việc tại Việt Nam có nhu cầu sở hữu nhà như các chi nhánh, văn phòng đại diện của công ty nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài, các cá nhân nước ngoài làm việc cho các tổ chức này, người nước ngoài không giữ chức danh quản lý, cư trú dưới 1 năm hoặc người đang học tập, làm việc, nghiên cứu, giảng dạy tại các cơ sở giáo dục tư nhân.
Bên cạnh đó, Nghị quyết còn quy định tại một thời điểm, những đối tượng này chỉ được phép mua và sở hữu duy nhất một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, không được phép sở hữu nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà liên kế), chỉ sử dụng vào mục đích ở, không được sử dụng cho mục đích nào khác, không được cho thuê, không được góp vốn bằng nhà ở, chỉ được bán lại nhà ở sau 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Cá nhân sở hữu nhà ở theo thời hạn cư trú được phép nhưng tối đa không quá 50 năm, tổ chức sở hữu theo thời hạn ghi trên giấy chứng nhận đầu tư.
Các quy định này không cho phép khai thác tối đa nhu cầu mua, sở hữu và sử dụng nhà ở của người nước ngoài nên không tạo ra được động lực và sự khuyến khích cần thiết.
Luật Nhà ở 2014 mở rộng đối tượng
Với mục tiêu huy động các nguồn lực về vốn, đồng thời góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản trong nước phát triển, từ 1/7/2015, phạm vi về đối tượng, điều kiện của tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, sở hữu nhà tại Việt Nam theo Luật Nhà ở 2014 được mở rộng đáng kể.
Cụ thể, về đối tượng và điều kiện, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài có giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ được phép hoạt động tại Việt Nam là đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Với Luật Nhà ở 2014, cánh cửa cho người nước ngoài sở hữu nhà đã rộng mở hơn nhiều so với Nghị quyết 19. Ảnh: N.Đăng
Về thời hạn sở hữu, cá nhân được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhưng tối đa là 50 năm và có thể được gia hạn nếu có nhu cầu; Nếu cá nhân kết hôn với công dân Việt Nam hoặc với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu ổn định lâu dài. Tổ chức được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế không vượt quá thời hạn ghi trên giấy chứng nhận đầu tư, bao gồm cả thời gian được gia hạn.
Về số lượng, tổ chức, cá nhân được sở hữu tối đa không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ thì tối đa không quá 250 căn trên một khu vực có số dân tương đương cấp phường.
Về quyền và nghĩa vụ, luật ghi nhận rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ điều kiện cá nhân nước ngoài chỉ được cho thuê nhà ở sau khi thông báo về việc cho thuê đến cơ quan quản lý cấp huyện và phải nộp thuế; tổ chức nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho người lao động ở và không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác.
Quy định trên rõ ràng mở rộng đáng kể về đối tượng vì đã bãi bỏ quy định về điều kiện thời hạn cư trú tối thiểu của cá nhân, thời gian hoạt động tối thiểu của tổ chức như trước đây.
Vẫn còn nhiều câu hỏi
Quy định này cũng đặt ra một số vấn đề quan ngại rằng liệu có quá thông thoáng và tạo kẽ hở cho việc lợi dụng chính sách để đầu cơ, lũng đoạn thị trường vì theo quy định, một cá nhân nước ngoài chỉ cần có visa Việt Nam là có thể mua và sở hữu nhà. Như vậy, có nhiều trường hợp người nước ngoài không hề cư trú ở Việt Nam nhưng sở hữu nhiều nhà ở Việt Nam để cho thuê, bán lại trục lợi.
Ngoài ra, quy định trên của Luật Nhà ở 2014 còn nhiều vấn đề chưa được rõ ràng cần được hướng dẫn cụ thể hơn để tránh mù mờ, khó khăn khi thực hiện. Cụ thể, thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước vẫn chưa được hiểu thống nhất. Phải chăng có thể được hiểu theo cách là các bên có quyền tự do thỏa thuận về thời hạn sở hữu nhà ở trong hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, thừa kế miễn là tối đa không quá 50 năm đối với cá nhân hoặc không quá thời hạn ghi trên giấy chứng nhận đầu tư đối với tổ chức; hay là nếu các bên không có thỏa thuận thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp chứng nhận sở hữu trong bao nhiêu năm khi cấp tối đa 50 năm?
Tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ điều kiện như nêu ở trên. Trong đó, một trong những quyền quan trọng của chủ sở hữu là quyền bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho người khác và góp vốn bằng nhà ở. Theo đó, một số vấn đề sẽ phát sinh như doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có chức năng kinh doanh bất động sản, ngoài quyền sở hữu nhà ở do họ tự đầu tư xây dựng theo dự án tại Việt Nam, thì họ còn có quyền mua và sở hữu thêm nhà ở trong các dự án do các công ty khác đầu tư xây dựng để bố trí cho nhân viên. Câu hỏi đặt ra là khi không còn nhu cầu bố trí cho nhân viên nữa, doanh nghiệp này có được phép bán nhà, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà này khi chưa hết hạn sở hữu không? Nếu câu trả lời là có thì liệu có mâu thuẫn với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản không (không được mua đi bán lại)? Do đó, cần quy định rõ hơn điểm này để đảm bảo thống nhất với các luật khác, tránh mù mờ, dễ gây tranh cãi.
Ngoài ra, nếu tổ chức đó là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có chức năng kinh doanh bất động sản và các đối tượng khác như chi nhánh, văn phòng đại diện… thì họ có được quyền bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán không? Quy định hiện chưa rõ ràng. Tuy nhiên, nếu câu trả lời là có thì đâu là ranh giới phân biệt giữa hành vi thực hiện quyền của chủ sở hữu với hành vi kinh doanh bất động sản trong bối cảnh luật cho phép sở hữu số lượng nhiều căn nhà một lúc. Nếu câu trả lời là không thì quy định tổ chức nước ngoài có quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu như công dân Việt Nam không có nhiều ý nghĩa về pháp lý và thực tiễn và là bước thụt lùi so với Nghị quyết 19.
Một trong những quyền quan trọng của chủ sở hữu nhà ở là quyền góp vốn bằng nhà ở. Vậy câu hỏi đặt ra là tổ chức, cá nhân nước ngoài có được dùng nhà ở sở hữu tại Việt Nam để góp vốn thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam hay góp vốn thành lập công ty nước ngoài tại Việt Nam hay không?
Việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu, mua nhà được xem là một điểm nhấn của Luật Nhà ở 2014, được giới bất động sản kỳ vọng sẽ “phá băng” thị trường ngủ yên nhiều năm nay. Tuy nhiên, để những quy định này đi vào cuộc sống, vẫn còn quá nhiều câu hỏi cần được làm rõ. Điều này sẽ khiến những hiệu ứng tích cực của nó khó đạt được như kỳ vọng của nhiều người.
Luật sư Nguyễn Thanh Hiền
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Bài viết liên quan
