Hội thảo “Đón đầu cơ hội hồi phục thị trường bất động sản” do CafeLand tổ chức năm nay có sự góp mặt của các diễn giả: TS. Vũ Đình Ánh – Chuyên gia kinh tế, Bà Dương Thùy Dung – Phó giám đốc kiêm Trưởng phòng nghiên cứu & tư vấn CBRE việt Nam, Ông Trần Trọng Tuấn – Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM. Hội thảo sẽ đánh giá lại những diễn biến của kinh tế vĩ mô cũng như các chính sách tác động đến bất động sản trong thời gian qua. Đồng thời, dự báo triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản và tìm kiếm những phân khúc bất động sản tiềm năng cũng như cách để đầu tư khi thị trường hồi phục.
9h10: Ông Hồ Bá Tình – Chu kỳ bất động sản, giá nhà dang cao hay thấp
Chu kỳ bất động sản
Trong những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển qua nhiều giai đoạn thăng giảm khác nhau. Thị trường đã đi qua 3 giai đoạn rõ rệt và đều có điểm chung là tăng trưởng nóng thậm chí tạo ra cơn sốt rồi sau đó suy giảm dần và đóng băng.
Giai đoạn thứ nhất là từ những năm 1993 đến 1999. Dưới tác động của Luật Đất đai năm 1993, thị trường bất động sản tăng trưởng rất nhanh chóng. Giá đất ở những vùng đô thị mới tăng cao, thậm chí có những nơi tăng hơn 10 lần. Giao dịch trên thị trường hết sức sôi động, nhiều khu đô thị mới nhỏ lẻ được hình thành.
Tuy nhiên, vào giai đoạn 1997- 1999, thị trường bắt đầu suy giảm. Nguyên nhân là do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á và nhà nước tăng cường, siết chặt quản lý đất đai. Trong những năm này, thị trường gần như đóng băng.
Như vậy, có thể thấy mỗi chu kì biến động của thị trường bất động sản đều gắn liền với những biến cố vĩ mô của xã hội.
Giá nhà đất đang ở mức cao hay thấp
Tiêu chí, giá nhà đất trung bình của một căn hộ chuẩn so với thu nhập ròng của một gia đình (Price to income ratio) được xem là một tiêu chi chuẩn.
Tiêu chí giá nhà đất trung bình của một căn hộ chuẩn so với thu nhập ròng của một gia đình (Price to income ratio) được xem là một tiêu chí chuẩn.
Theo số liệu của Numbeo.com, ta thấy chỉ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam là 13,77 lần. Trong đó, giá nhà được tính là trung bình một căn hộ 90m2 tại ở trung tâm đô thị và vùng ngoại ô. Thu nhập được tính là thu nhập của một của hộ gia đình được tính bằng 1,5 lần thu nhập ròng (thu nhập sau thuế và phí) của một người lao động.
Chỉ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam hiện đang là 13,77 lần. Trong đó, giá nhà được tính là trung bình một căn hộ 90m2 tại trung tâm đô thị vùng ngoại ô. Thu nhập được tính là thu nhập của một hộ gia đình được tính bằng 1,5 lần thu nhập ròng.
Năm 2006 – 2007 tín dụng tăng mạnh do đầu cơ, dung đòn bẩy. Do đó giá nhà không phản ánh giá thị thực của thị trường.
9h30: Tiến sỹ Vũ Đình Ánh – Tình hình có vẻ tốt hơn, tiền không còn là vấn đề
Tốc độ tăng CPI và GDP trong giai đoạn1995-2014
Tổng sản phẩm trong nước GDP tăng 5,18%, cao hơn nửa đầu năm 2013 và 2012. Đây cũng là mức tăng GDP nửa đầu năm cao nhất trong ba năm gần đây (nửa đầu năm 2013 tăng 4,93%, năm 2013 tăng 4,90%). Trong tổng mức tăng này, khu vực công nghiệp xây dựng tăng 5,33%.
Nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng nhanh, ổn định còn được minh chứng ở tiềm lực và quy mô nền kinh tế ngày một lớn mạnh. Theo số liệu công bố tại Diễn đàn Quan hệ đôi tác phát triển Việt Nam năm 2013 GDP Việt Nam đạt gần 176 tỷ USD, thu nhập bình quân đầu người năm 2013 đã tăng hơn 20%, đạt khoảng 1.960 USD so với mức 1.600 USD năm 2012.
Theo WB, năm 2012, GDP tính theo PPP Việt Nam đạt 322 tỷ USD, so với khu vực thế giới, Việt Nam đứng thứ 42.
Về giá cả, CPI Việt Nam tháng 6-2014 tăng 1,38% so với tháng 12-2013 và tăng 4,98% so với cùng kỳ năm trước. Bình quân mỗi tháng trong 6 tháng đầu năm nay, CPI tăng 0,23%.
Tổng cầu giảm, sức mua yếu và người dân hạn chế chi tiêu do đề phòng những bất ổn, rủi ro có thể xảy ra… là những nguyên nhân chính dẫn tới Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân trong 6 tháng đầu năm 2014 tăng 4,77% so với 6 tháng đầu năm 2013 và là mức tăng thấp nhất ở Việt Nam trong 13 năm gần đây (2002 – 2014).
Đầu tư và ICOR 1995-2014
Từ 2010-2012, hiên, tính chung cho giai đoạn 2005-2012, hiệu quả đầu tư của khu vực kinh tế nhà nước vẫn rất thấp khi giá trị hệ số ICOR là 8,58.ICOR có xu hướng giảm dần, chứng tỏ được hiệu quả đầu tư của khu vực kinh tế nhà nước đã dần được cải thiện theo hướng tích cực.
Nguồn lực cho đầu tư công liên tục được bổ sung cho thấy khu vực kinh tế Nhà nước vẫn giữ vai trò quan trọng trong đầu tư và phát triển kinh tế. Cơ cấu vốn đầu tư tập trung khá nhiều ở các ngành hạ tầng, trong khi ít tập trung vào các ngành trực tiếp phục vụ phát triển con người (như giáo dục, y tế).
Hiệu quả của đầu tư công nhìn chung còn hạn chế, thấp hơn so với khu vực tư nhân và thấp hơn nhiều so với các nền kinh tế ở Đông Á trong thời kỳ phát triển tương ứng.
Tiền không còn là vấn đề
Những ngày đầu năm 2014 cũng là lúc thế giới chứng kiến sự phân tách trong “mặt trận thống nhất” về nới lỏng tiền tệ mà nhiều NHTW áp dụng trong suốt thời gian qua. Theo đó, CSTT nới lỏng được nhiều nền kinh tế chủ chốt thực hiện gần như đồng loạt trong 6 năm qua nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế bắt đầu có những biểu hiện phân rã. Hiện tiền trong ngân hàng và các gói tín dụng không hề thiếu, có nhiều gói tín dụng từ 30.000 tỷ của Chính phủ đến những gói 50.000 tỷ. Do đó mọi người không cần sợ thiếu tiền. Ngân sách sẽ tiếp tục đi vay để phát triển bất động sản, chính sách tiền tệ sẽ nới lỏng. Bất động sản nằm ngoài danh mục hạn chế cho vay. Hàng loạt các gói cho vay cho thấy chính sách mở cửa cho vay, tiền vay từ ngân hàng và gián tiếp từ các nhà đầu tư
Tuy nhiên, chốt lại chuyên gia kinh tế vẫn cho rằng giá bất động sản không thể xuống được do có nhiều yếu tố không tính được trong giá thành.
10h00: Bà Dương Thùy Dung – Tổng quan thị trường, cách tìm cơ hội
Về tiềm năng tăng trưởng giữa các loại hình nhà ở, theo khảo sát từ 55 chủ đầu tư chuyên gia bất động sản, căn hộ giao hoàn thiện đang có tiềm năng tăng trưởng cao nhất, tiếp đến là loại hình căn hộ bán hoàn thiện. Phân khúc biệt thự đang ít tiềm năng nhất.
Căn hộ
Tại phân khúc căn hộ, lòng tin của người mua được cải thiện đã khiến doanh số bán hàng tăng dù gặp phải tháng ngâu. Trong quý 3, đã có 9 dự án (3.104 căn) được chào bán. Hầu hết các dự án được chào bán thuộc phân khúc cao cấp và bình dân, trong đó có một số dự án nổi bật thuộc phân khúc bình dân như Gia Viet Saigon Town, Topaz Garden, 27 Trường Chinh. Doanh số bán hàng của các dự án mới cũng đạt mức ấn tượng, 50% trong tổng số căn hộ đã được bán xong.
Trong các loại căn hộ được bán ra, loại căn hộ có diện tích nhỏ (1-2 phòng ngủ) chiếm đáng kể trong phân khúc căn hộ hạng sang và căn hộ cao cấp. Trong khi phân khúc bình dân vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ thì tốc độ tăng trưởng của căn hộ cao cấp bán được khá khiêm tốn. Tại các dự án cao cấp, tỷ suất cho thuê cao tiếp tục thu hút các nhà đầu tư. Trong đó, quận 2 và quận 7 dẫn đầu về khối lượng giao dịch.
Thị trường mặt bằng văn phòng
Do không có văn phòng hạng A và văn phòng hạng B mới hoàn thành trong quý 3 và nguồn cầu vẫn tiếp tục đến với thị trường, tỷ lệ trống ở thị trường hạng A và hạng B tiếp tục giảm trong quý. Thị trường văn phòng trong quý 3/2014 cũng ghi nhận những cải thiện về giá thuê trung bình. Giá thuê trung bình cho thấy sự cải thiện rõ rệt đối với hạng A, tăng 3,7% so với cùng kì năm trước, 1,8% so với cùng kì.
Nhu cầu đến từ nhóm khách thuê mới hoặc mở rộng sàn ít hơn so với thời gian trước. Các công ty đến từ Mỹ thống lĩnh thị trường với hơn 50% yêu cầu thuê. Các công ty cung cấp dịch vụ tư vấn hoặc tài chính vẫn là nhóm khách thuê tích cực nhất trên thị trường khi chiếm đến 31% tổng số yêu cầu thuê nhận được.
Về xu hướng thuê, người thuê đang có xu hướng dịch chuyển văn phòng đến các tòa nhà mới, có chất lượng tốt ngoài khu vực trung tâm trong khi tại khu vực trung tâm, giá thuê đã giảm tạo cơ hội cho người thuê nâng cấp văn phòng đến khu vực thuận lợi hơn.
Mặt bằng bán lẻ
Hơn 60% các cửa hàng mới mở trong quý 3/2014 là các cửa hàng thời trang và phụ kiện xét theo diện tích thuê, theo sau là các cửa hàng ăn uống với 28%. Cả tỉ lệ trống và giá thuê trung bình tại khu trung tâm đều có sự cải thiện trong quý. Giá thuê trung bình của khu trung tâm thương mại trong khu vực trung tâm tăng 6,7% so với cùng kỳ năm trước.
Tại hội thảo, Bà Dung cũng chia sẽ các để tìm kiếm những cơ hội tiềm năng, nhà đầu tư nên tham dự những đợt mở bán mới, đến xem và cảm nhận thực tế. Hiện tại, hoạt động mở bán vẫn diễn ra nhộn nhịp, giá cả mở bán mới và giá thứ cấp tăng nhẹ. Đã có nhiều khuyến mại hơn với giá trị lớn hơn, đồng thời, chính sách trả chậm rất phổ biến. Về phần thăm mua dự án, ngân hàng đang cạnh tranh với lãi suất tốt để tìm kiếm khách hàng, người mua cũng tích cực tìm và thăm dự án.
Ngoài ra, với sự phát triển của truyền thông trực tuyến, người mua bất động sản đã có thể tìm kiếm thông tin nhanh và hiệu quả qua các kênh như Facebook, quảng cáo trên Google, Miniblog hay Youtube…Các sàn giao dịch và các công ty môi giới cũng là lựa chọn tốt.
10h30: Ông Trần Trọng Tuấn– Cùng nhau vượt qua khó khăn
Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng với nền kinh tế có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính và là mối quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng và Nhà nước. Để có sự phục hồi thì phải có sự nỗ lực của nhiều phía như của các nhà đầu tư của khách hàng và cơ quan quản lý. Nhưng sự nỗ lực đó không phải là mạnh ai muốn làm mà phải là mọi người cùng bắt tay nhau, cùng nỗ lực để hồi phục thị trường. Cần có các giải pháp lâu dài và trước mắt, cụ thể là những giải pháp tổng thể, toàn diện từ công cụ tài chính, cơ chế của nhà nước và giải pháp đến từ nhà đầu tư, trong đó nhà đầu tư đóng vai trò quan trọng. Cụ thể, chính sách chăm sóc khách hàng, tuân thủ quy định của nhà nước cần được nhà đầu tư chú trọng để đưa ra chiến lược phù hợp.
Chia sẽ về tình hình các dự án ở TP.HCM, ông Tuấn cho biết hiện Thành phố có 1403 dự án phát triển nhà ở, dự án hoàn thành chiếm 3,36%. Gần 49% dự án đang gặp khó khăn. Số lượng dự án đang triển khai là 201 dự án, chiếm 15%. 5700 căn hộ được bán, tăng 83% so với cùng kì năm ngoái và hầu hết là căn hộ dưới 70m2. Do vậy, nhà đầu tư cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm phù hợp trên cơ sở nghiên cứu khách hàng.
Thay lời chốt phần tham luận của hội thảo, Ban biên tập xin trích dẫn lời của ông Tuấn: Dù hội thảo này không thể giải quyết hết những vấn đề, khúc mắc của nhà đầu tư, của thị trường nhưng nó cũng phần nào đáp ứng được nhu cầu thông tin của nhà đầu tư.
* Từ 10h50 trở đi là phần thảo luận, hỏi đáp giữa các nhà đầu tư tham dự hội thảo và các khách mời (nội dung sẽ được trình bày qua các bài viết sau)
Ban biên tập CafeLand
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
