 |
| Công nhân thi công phần mặt tiền dẫn vào cổng chính khu công viên châu Á – Ảnh: Đ.Nam |
Đó là việc thu hồi đất với giá bồi thường thấp hơn tiền đóng thuế đất để giao cho nhà đầu tư, dự án chưa giải tỏa xong nhà đầu tư đã đưa vào kinh doanh và xin miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất vì đây là dự án xã hội hóa…
Ðà Nẵng quyết định thu hồi hơn 846.632m2 đất và mặt nước tại phường Hòa Cường Bắc (Q.Hải Châu) giao cho Công ty TNHH Công viên châu Á (Tập đoàn Sun Group) đầu tư xây khu công viên Asia Park. Một số rắc rối đã xảy ra.
Trong khi việc đền bù, giải tỏa chưa thống nhất, việc tính giá để “giao đất có thu tiền sử dụng đất” với nhà đầu tư chưa hoàn tất thì từ tháng 7-2014, doanh nghiệp này đã đưa vòng quay mặt trời (Sun wheel) tại Asia Park vào bán vé khai thác kinh doanh.
Nhiều người đặt câu hỏi liệu Sun Group có được ưu ái không trong khi rất nhiều hộ dân nằm trong dự án giải tỏa lại bị chính quyền ép giá đền bù?
Nhà đầu tư nhỏ “méo mặt”
Theo đơn cầu cứu, trình bày của rất nhiều hộ dân (là chủ nhân của 65 lô đất với tổng diện tích hơn 33.000m2) gửi đến báo Tuổi Trẻ, năm 2006 sau khi Ðà Nẵng phê duyệt quy hoạch khu đất Ðảo xanh 2 (phía đông nam đài tưởng niệm) thành khu du lịch – nhà hàng – khách sạn ven sông Hàn, nhiều hộ kinh doanh đã đổ tiền vào đây mua đất với hi vọng đón đầu các dự án.
“Vào thời điểm đó tôi mua với giá hơn 8 triệu đồng/m2, tuy nhiên giá để tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ 5,5 triệu đồng/m2” – ông Lương Ðình Huệ, chủ nhân của tám lô đất tại đây, cho biết. Ông Huệ đã bỏ ra không dưới 38 tỉ đồng để sở hữu 4.300m2 đất “vàng” tại đây.
“Nếu nộp nghĩa vụ tài chính quá lớn thì nhà đầu tư không triển khai được” Chiều 26-1, trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lê Quốc Quân, đại diện nhà đầu tư – Công ty TNHH Công viên châu Á, cho rằng: “Khi kêu gọi vào đầu tư thì Ðà Nẵng hứa sẽ giao đất “sạch”, ngược lại nhà đầu tư phải có đủ 200 triệu USD để triển khai dự án trong một thời gian ngắn. Ðiều kiện đó phía chúng tôi đáp ứng đủ vậy nên chính quyền đã chọn. Và bây giờ, việc giải tỏa phải do Ðà Nẵng đảm nhiệm chứ không phải chúng tôi”. Cũng theo ông Quân, chủ trương xã hội hóa đối với dự án Asia Park có từ trước, tuy nhiên đến nay cũng chỉ mới là chủ trương chứ chưa có quyết định cụ thể nào cả. Hơn nữa việc giải tỏa, đền bù chưa hoàn tất nên nhà đầu tư chưa làm nghĩa vụ tài chính với địa phương. Tuy vậy, nếu sau này số tiền nộp nghĩa vụ tài chính cho chính quyền quá lớn thì nhà đầu tư sẽ không thể triển khai, tham gia dự án Asia Park tiếp được nữa. |
Tương tự ông Huệ, ông Nguyễn Văn Sáu cũng đã chi gần chục tỉ đồng để mua lô đất hơn 630m2 mặt tiền bờ sông Hàn với hi vọng kinh doanh khách sạn.
“Ðất mà chúng tôi mua được ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất sản xuất kinh doanh, có thời hạn sử dụng lâu dài” – ông Sáu khẳng định.
Bà Nguyễn Thị Hòa Bình, chủ nhân của hai lô đất rộng 2.000m2, cũng “méo mặt” khi trước đó bà mua hai lô đất với giá gần 12 tỉ đồng, thế nhưng Ðà Nẵng lại đưa ra đơn giá để đền bù chỉ chừng 5,3 tỉ đồng, chưa bằng một nửa số tiền đã bỏ ra, đó là chưa kể lãi suất ngân hàng trong hơn tám năm qua.
Giá đền bù thấp hơn giá thuế đất
Cuối tháng 5-2013, Ðà Nẵng ra thông báo thu hồi toàn bộ số đất của các hộ dân nói trên để giao cho Công ty TNHH Công viên châu Á xây dựng công viên Asia Park.
“Chúng tôi là nhà đầu tư nhỏ, bây giờ Ðà Nẵng thu hồi đất để giao cho một nhà đầu tư khác.
Ðã vậy đơn giá đề xuất để đền bù cho chúng tôi cao nhất chỉ là 3,47 triệu đồng/m2, thấp hơn đơn giá mà chúng tôi đã nộp thuế cho Nhà nước vào năm 2006 là 5,5 triệu đồng/m2.
Nếu tính theo đơn giá này thì khu đất 38 tỉ đồng tôi mua trước đây nay chỉ được Nhà nước đền bù đúng 11 tỉ đồng, lỗ 27 tỉ đồng” – ông Huệ bức xúc.
Cũng theo ông Huệ, chính quyền còn đưa ra phương án đền bù theo hình thức “đất đổi đất”. Tuy nhiên toàn bộ các khu đất mà chính quyền đề xuất để đổi hoặc là quá xa trung tâm không có giá trị để kinh doanh, hoặc là quá đắt nếu so với đơn giá bán của chính quyền.
“Cách nào thì chúng tôi cũng thiệt thòi cả” – ông Sáu nói. Ông còn thắc mắc: “Vì sao trong giấy tờ đất mà chính quyền cấp ghi rất rõ “đất sản xuất kinh doanh, thời gian sử dụng lâu dài”.
Nhưng khi ra thông báo để tính giá đền bù thì lại ghi rằng “đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, thời gian sử dụng 70 năm”. Vì sao cùng một loại đất do chính quyền cấp, xác nhận nhưng lại có cách nhìn nhận khác nhau về giá trị đến như vậy?”.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Võ Duy Khương – phó chủ tịch thường trực UBND TP Ðà Nẵng – cho biết chính quyền đã thông báo mời các hộ giải tỏa không dưới hai lần, với hi vọng họ sẽ hợp tác vì chuyện chung.
Tuy nhiên vẫn còn một số người chưa đồng ý lắm mà đòi đền bù theo giá thị trường. “Thật ra đất này trước đây chính quyền bán với giá khá nhẹ, nay đòi đền bù theo giá thị trường thì khó” – ông Khương nói.
 |
| Vòng xoay mặt trời (Sun wheel) đã đưa vào kinh doanh ở dự án “xã hội hóa” công viên châu Á – Ảnh: Đ.Nam |
Dự án “nằm trong danh mục xã hội hóa”
Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, sau đúng 21 ngày phê duyệt tổng mặt bằng chi tiết đối với Asia Park, ngày 29-3-2013, Ðà Nẵng đã ra quyết định thu hồi hơn 846.632m2 đất và mặt nước tại phường Hòa Cường Bắc giao cho Sun Group để xây dựng dự án này.
Theo đó, trong 846.632m2 đất và mặt nước có gần 600.000m2 là giao đất có thu tiền sử dụng đất, phần còn lại thuê. Tất cả đều có thời hạn 70 năm và Công ty TNHH Công viên châu Á có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo đúng quy định.
Thế nhưng đến nay sau gần hai năm nhận đất, doanh nghiệp này vẫn chưa nộp một đồng vào ngân sách nhà nước, trong khi trên thực tế đã có hạng mục đầu tiên như vòng xoay khổng lồ Sun wheel được đưa vào kinh doanh khai thác từ tháng 7-2014, và sắp tới là tuyến tàu điện monorail trên cao. Lý do: Ðà Nẵng chưa tính ra đơn giá để thu tiền sử dụng đất (?).
Theo ông Võ Duy Khương, đến thời điểm này chính quyền chưa tính đơn giá để thu tiền sử dụng đất đã giao cho Sun Group, bởi chưa giải quyết dứt điểm việc đền bù với các hộ dân nói trên.
Ông Khương nói: “Riêng vấn đề nhà đầu tư chưa làm nghĩa vụ tài chính thì không lo vì dự án còn đang dở dang, chính quyền chưa giao toàn bộ dự án cho họ. Hơn nữa dự án Asia Park nằm trong danh mục xã hội hóa, ưu đãi trong kêu gọi đầu tư.
Bây giờ nếu xã hội hóa thì chính quyền sẽ hỗ trợ cho Sun Group cái gì, miễn giảm tiền thuê đất thế nào… tất cả vẫn chưa xong vì khâu giải tỏa chưa hoàn tất.
Ðương nhiên chính quyền sẽ tính toán nhà đầu tư sẽ nộp trả lại để địa phương đủ đảm bảo chi phí, đồng thời có một khoản thu nhất định cho ngân sách. Chứ không thể có chuyện chính quyền bỏ tiền ra đền bù rồi giao đất cho nhà đầu tư mà không thu lại được gì”.
Trả lời câu hỏi “Vì sao đơn giá đền bù chính quyền đưa ra lại thấp hơn giá tính thuế mà các hộ đã nộp (5,5 triệu đồng/m2) trước đó?”, ông Khương cho biết: “Cái đó tôi không nhớ cụ thể nhưng chắc chắn giá không thể thấp hơn giá mà Nhà nước tính thuế trước đó”.
Tuy vậy theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, đơn giá đất mà Ðà Nẵng quy định để các tổ chức, cá nhân nộp thuế tại khu vực này vào năm 2014 là 7,9 triệu đồng/m2 đối với đất ở và 5,5 triệu đồng/m2 đối với đất sản xuất kinh doanh, đúng với giá mà các hộ dân đã phải nộp thuế vào thời điểm họ mua đất.
Liên quan vấn đề “Liệu có ưu ái cho nhà đầu tư không?”, ông Khương cho rằng đó chỉ là quan điểm của cá nhân nào đó.
“Theo tôi, chúng ta không nên suy nghĩ như vậy. Cái mà chính quyền cho họ thuê đất hay chuyển quyền thì đó chỉ là giai đoạn 1, cái lớn hơn là dự án đó phục vụ cho việc phát triển kinh tế thông qua thu ngân sách.
Khi dự án này đi vào khai thác thì chính quyền sẽ thu thuế. Không phải Sun Group, nhà đầu tư nào vào đây cũng được hưởng ưu đãi như vậy cả” – ông Khương nói.
Trái với tinh thần của Luật đất đai Theo luật sư Lê Cao – Công ty luật hợp danh FDVN, việc Đà Nẵng đã giao đất cho doanh nghiệp triển khai dự án mà cho rằng chưa thể xác định áp giá đất để tính tiền sử dụng đất cần phải thu là rất vô lý. Theo luật, việc chậm nộp tiền sử dụng đất các doanh nghiệp khác có thể bị tính thêm tiền chậm nộp, bị xử phạt hành chính, có trường hợp bị thu hồi đất đã giao, cho thuê… Nếu tại Đà Nẵng doanh nghiệp nào cũng được “hoãn” thực hiện nghĩa vụ nộp tiền, thậm chí giao đất cho triển khai dự án thoải mái mà vẫn chưa tính ra được số tiền phải nộp thì cũng có thể hoan nghênh chính sách thu hút đầu tư của TP, ngược lại TP có những cách làm khác thường nhưng không dành cho tất cả các doanh nghiệp thì sẽ tạo ra những hoài nghi không đáng có. Cũng theo luật sư Lê Cao, cần phải xem lại dự án của Sun Group có mang tính phục vụ lợi ích công cộng cho người dân Đà Nẵng hay không, nếu không thì đất đã cấp cho các nhà đầu tư khác không thuộc vào diện bị thu hồi, mà thuộc diện các bên thỏa thuận với nhau về giá cả để chuyển nhượng cho nhau. Đây là dự án do tư nhân đầu tư, người dân Đà Nẵng giải trí, vui chơi trong công viên này phải bỏ tiền ra thì việc viện dẫn mục đích công cộng để lấy đất của nhà đầu tư này trao cho nhà đầu tư khác mà không có thỏa thuận giữa các nhà đầu tư về giá chuyển nhượng là trái với tinh thần của điều 40 Luật đất đai 2003 (còn hiệu lực tại thời điểm thu hồi, giao đất cho Sun Group). |
Xin miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất Tại cuộc họp ngày 6-10-2014, do ông Trần Thọ – bí thư Thành ủy – và ông Văn Hữu Chiến – lúc đó là chủ tịch UBND TP Đà Nẵng – chủ trì với lãnh đạo chủ chốt các sở ban ngành đã thống nhất chủ trương ưu đãi cho dự án Asia Park với lý do: đây là một dự án lớn, tạo động lực cho phát triển du lịch của Đà Nẵng. Tại cuộc làm việc, ông Đặng Minh Trường, tổng giám đốc Sun Group, đề nghị Đà Nẵng có chính sách miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất vì đây là dự án xã hội hóa. Ông Trường cho biết dự án Asia Park có tổng vốn đầu tư lên tới 10.000 tỉ đồng, với mức đầu tư như vậy thì 30 năm sau nhà đầu tư mới thu hồi được vốn nên mong chính quyền xem xét có chính sách ưu đãi tối đa. Tại cuộc họp, ông Nguyễn Điểu, giám đốc Sở Tài nguyên – môi trường Đà Nẵng, nói: “Nếu tính tiền sử dụng đất cả khu đất này theo công bằng là hơn 1.212 tỉ đồng, nếu giá đất ưu đãi theo hình thức xã hội hóa cũng trên 600 tỉ đồng. Chúng tôi đã thảo luận nhiều với sở, ban ngành vì dự án này quá cần thiết cho Đà Nẵng. Vì vậy, nên thu tiền sử dụng đất bằng với số tiền mà chính quyền bỏ ra đền bù giải tỏa cho các hộ dân, làm sao đối với dự án này chính quyền sẽ không bỏ ra đồng nào mà vẫn có được dự án. Sau này khi dự án hoàn thành thì thu thuế sẽ bù đắp lại thu tiền sử dụng đất” – ông Điểu nói. Cũng tại cuộc họp, đại diện Cục Thuế, Sở Kế hoạch – đầu tư đồng ý với quan điểm thu tiền sử dụng đất bằng với số tiền đền bù giải tỏa, khoảng 84 tỉ đồng. Trong khi đó, giám đốc Sở Tài chính thì đề nghị thu cao hơn con số 84 tỉ đồng một ít. Kết luận cuộc họp, ông Trần Thọ lưu ý: UBND TP xem xét miễn giảm thu tiền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật, tuy nhiên dao động trong khoảng 100 tỉ đồng để “tạo điều kiện ưu đãi cho nhà đầu tư triển khai dự án”. H.KHÁ |
Đăng Nam (Tuổi Trẻ)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Bài viết liên quan
