Tại hội thảo Dự báo xu hướng của thị trường bất động sản năm 2015 diễn ra tối 19/12, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng đánh giá năm 2014 địa ốc đã chuyển biến tốt dần lên, nhưng lỗ hổng của ngành này là chưa có thị trường vốn đúng nghĩa, tức là còn thiếu dòng vốn trung và dài hạn.
Theo ông Hiếu, hiện nay tại Việt Nam các ngân hàng thương mại đang tích cực cho vay mua nhà, động thái cởi mở này là tín hiệu khả quan. Tuy nhiên, nhà băng mời chào lãi suất cho vay bất động sản 5-6% chỉ trong 6 tháng. Những chương trình khuyến mãi, ưu đãi lớn cũng chỉ có mức lãi suất dưới 6% trong vòng 12-24 tháng. Sau thời hạn này, lãi suất cho người mua nhà lại trở về mức thả nổi theo lãi suất thị trường. Hiện nay chỉ có gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là trường hợp cá biệt giữ mức lãi suất dưới 6% kéo dài hơn chục năm, như thế là quá ít với quy mô một thị trường 90 triệu dân.
Từng có thời gian hàng chục năm hoạt động trong ngành ngân hàng tại Mỹ, ông thấy lãi suất cho vay ở Mỹ là 4% một năm, cố định trong 30 năm. Nhiều quốc gia khác cũng áp dụng cơ chế này để hỗ trợ khách mua bất động sản. Điều này giúp cho người dân an tâm mua nhà mà không bị sức ép rủi ro lãi suất tăng lên đột ngột. “Lãi suất 5-6% hợp lý nhưng phải kéo dài 10-20 năm vì mức thu nhập của người Việt hiện nay không thể trả lãi suất thả nổi trên 10% một năm”, ông Hiếu nói.
Thêm vào đó, tại Việt Nam doanh nghiệp cần vốn chỉ có một cách duy nhất là đi vay ngân hàng, hầu như không có sự lựa chọn nào khác. Hiện nay vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ có hai nguồn chính là huy động từ khách hàng và các ngân hàng thương mại. Song, chỉ cần nhà băng ngừng cho vay thì chủ đầu tư không xoay trở được trong khi huy động dòng tiền của khách hàng cũng không dễ. Điều này rất nguy hiểm cho thị trường và bất hợp lý đối với ngành cần nhiều vốn như địa ốc.
 |
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam cần phải thay đổi cấu trúc vốn, có thêm dòng tiền trung và dài hạn mới có thể phát triển bền vững. Ảnh: Vũ Lê |
Chuyên gia tài chính này nhận xét, để bất động sản phát triển bền vững, bên cạnh thị trường tiền tệ phục vụ cho vay ngắn hạn, cần mở rộng thêm thị trường vốn cho vay trung và dài hạn thì mới có thể đi những chặng đường dài hơi. “Việt Nam cần phải thay đổi điều này để hạn chế rủi ro cho cả doanh nghiệp và người mua nhà”, ông Hiếu nhấn mạnh.
Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường phân tích thiếu vốn trung, dài hạn là bệnh kinh niên của thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường đã trải qua nhiều giai đoạn: khởi đầu chậm chạp, tăng trưởng nóng, suy thoái, hồi phục đều gắn liền với lãi suất thả nổi.
Nguyên nhân là năng lực vốn của toàn thị trường còn hạn chế và không thể ngay lập tức thay đổi điều này. Ngoài ra, đây cũng là lỗ hổng chính sách chưa nghiên cứu kỹ lưỡng để tạo điều kiện thúc đẩy thị trường vốn phát triển.
Theo ông Võ, để chữa được căn bệnh thiếu vốn trung và dài hạn cần nhiều thời gian, đặc biệt cần có cơ chế chính sách cụ thể và phù hợp để thành lập các quỹ đầu tư tín thác bất động sản tham gia vào thị trường bất động sản.
Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương Trần Kim Chung cho rằng, lỗ hổng thiếu vốn trung và dài hạn của thị trường bất động sản là do các chính sách chưa đi vào thực tiễn. Hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản cần được cụ thể hóa hơn nữa để phù hợp với thực trạng của thị trường.
Theo các chuyên gia bất động sản, Việt Nam đang từng bước hội nhập sâu rộng với thế giới. Hiện nay thị trường địa ốc đã có nhiều công ty quản lý tài sản, các công ty quản lý quỹ trong và ngoài nước quy mô lớn đang cùng hoạt động. Vốn FDI thông qua các thương vụ mua bán – sáp nhập đang ngày một sôi động.
Hiện nền kinh tế Việt Nam cũng thu hút sự quan tâm của các tổ chức tài chính trung gian đủ sức cung cấp vốn và hạn mức tín dụng lớn trong trung hạn cho thị trường địa ốc. “Đây là điều kiện thuận lợi để thành lập quỹ đầu tư tín thác bất động sản nhằm thay đổi cấu trúc vốn cho thị trường này, giúp nó phát triển bền vững hơn với dòng vốn trung và dài hạn”, một chuyên gia nhận định.
Vũ Lê
