Ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: Việc huy động vốn của người mua nhà quá dễ trong thời gian qua là nguyên nhân chính dẫn đến dự án bất động sản phát triển bùng lên. Có chủ đầu tư chỉ bỏ vốn xin dự án, lập dự án còn việc thi công hoàn toàn dựa vào tiền huy động của người dân dưới hình thức vốn góp. Vì vậy phải tái cơ cấu thị trường bất động sản.
PV: Trong thời gian vừa qua, rất nhiều chủ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vi phạm pháp luật, khi huy động vốn của dân nhưng đem tiền đầu tư vào lĩnh vực khác. Như vụ ĐBQH Châu Thị Thu Nga vừa bị bắt tạm giam là một ví dụ. Vậy thưa ông phải chăng trong thời gian qua chúng ta đã quản lý lỏng lẻo?
Ông Phạm Sỹ Liêm: Thị trường bất động sản của chúng ta chưa chuyên nghiệp. Chúng ta thích dùng giải pháp không minh bạch để kiếm siêu lợi nhuận, đút lót chạy dự án. Vẽ ra nhiều dự án, thu tiền của dân để đầu tư nhưng không coi trọng lời hứa. Đó là những cái đang diễn ra. Việc huy động vốn của người mua nhà quá dễ trong thời gian qua là nguyên nhân chính dẫn đến dự án bất động sản phát triển bùng lên trong một thời gian. Có chủ đầu tư chỉ bỏ vốn xin dự án, lập dự án còn việc thi công hoàn toàn dựa vào tiền huy động của người dân dưới hình thức vốn góp. Nếu tiền đó được thực hiện vào dự án thì không sao nhưng tiền đó có khi lại được chủ đầu tư đưa đi cho vay lãi cao, đầu tư ngoài ngành nên dẫn đến dự án chậm thi công, doanh nghiệp có dấu hiệu lừa đảo, vi phạm pháp luật. Sau khi nộp tiền cho chủ đầu tư, người dân không kiểm soát được nguồn tiền được sử dụng vào đâu? nên rủi ro từ đó rất lớn. Phải chăng trong thời gian qua chúng ta thiếu tính minh bạch nên chủ đầu tư có thể dễ dàng lừa người mua nhà?
– Tính minh bạch cũng chỉ là một chuyện thôi. Như nước Mỹ vậy, tính minh bạch của họ khá cao, nhưng cũng không tránh khỏi, nhất là tín dụng nhỏ, tín dụng cho vay để mua nhà. Thành ra thiếu tính minh bạch cũng chỉ là là yếu tố làm trầm trọng tình hình hơn chứ không phải là nguyên nhân chủ yếu.
Vậy làm sao để người mua nhà tránh được rủi ro, thưa ông?
– Nhà kinh doanh nào cũng phải học cách quản trị rủi ro. Một là điều tra thị trường chắc chắn, đó chính là công tác dự báo. Hai là chuyển dịch rủi ro, ví dụ rủi ro đến với tôi nhưng tôi chuyển dịch cho bảo hiểm. Vì bình thường khi mua bảo hiểm, lúc gặp rủi ro thì bảo hiểm sẽ chia sẻ. Ở nước ngoài khi kinh doanh người ta còn học về quản trị rủi ro còn chúng ta thì chả thèm học. Ngoài ra, để tránh rủi ro cho người mua nhà thì không nên cho phép việc huy động tiền của người mua nhà dưới hình thức vốn góp. Nếu doanh nghiệp muốn làm dự án thì phải vay tiền ngân hàng để làm.
Vậy chúng ta phải giảm bớt độ nóng của thị trường, thưa ông?
– Thị trường muốn phát triển lành mạnh phải dựa vào 3 yếu tố đó là cơ chế giá cả; thuận mua vừa bán. Nhiều khi chúng ta cứ muốn áp đặt là không đúng. Vì nhiều khi giá cả không những dựa vào giá thành, dựa vào tỷ lệ lợi nhuận mong đợi, mà còn dựa vào quan hệ cung-cầu, và quan hệ cạnh tranh. Nghĩa là cơ chế cung-cầu, cơ chế cạnh tranh. Cung nhiều, cầu ít thì giá hạ xuống dù có lỗ nhưng cũng phải bán. Còn cầu nhiều, cung ít thì người ta lại đầu cơ và nâng giá lên. Thứ hai là cạnh tranh rủi ro vì cùng một món hàng nhưng có nhiều người tham gia sẽ khác với ít người tham gia. Cạnh tranh giữa người bán với người bán, người bán với người mua, người mua với người mua. Cạnh tranh là diễn ra như vậy chứ không chỉ đơn thuần giữa người bán với người bán. Nói vắn tắt nguyên nhân dẫn đến nóng và nguội trong thời gian qua là nằm ở những cái đó, nhưng cũng còn do “nhiệt kế” của tình hình kinh tế quốc gia. Kinh tế nóng lên thì thị trường bất động sản nóng lên, và ngược lại. Tuy có mối quan hệ ấy nhưng thị trường bất động sản lại có một điểm khác so với các thị trường khác chính là có độ trễ. Không phải khi kinh tế ấm lên là thị trường bất động sản lập tức ấm lên được ngay mà phải có thời gian ít nhất là vài năm.
Ông có cho rằng đã đến lúc chúng ta phải tái cơ cấu lại thị trường bất động sản?
Đúng là như vậy. Đáng nhẽ khi thị trường bất động sản đang suy sụp chúng ta cần phải tổng kết, từ đó rút ra kinh nghiệm để mà học tập. Bởi trước kia chúng ta nói thị trường bất động sản nóng lên thì phải phân tích nguyên nhân vì sao nóng? ai nóng? nóng ở đâu? bởi không phải nơi nào cũng nóng, mà chủ yếu tập trung ở một vài thành phố lớn. Nếu chúng ta tổng kết sẽ rút ra được những kinh nghiệm. Đúng ra cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực này phải đứng ra để tổng kết nghiêm túc.
Trân trọng cám ơn ông!
Thùy Dương (Đại đoàn kết)
