Tái cơ cấu thị trường bất động sản: Không thể trì hoãn

Nhận định chung, thị trường BĐS cõ dấu hiệu sáng hơn nhưng nhìn chung, lượng tồn kho vẫn ở mức cao lên đến hàng chục ngàn tỷ đồng với hàng ngàn dự án “trùm mềm”.

Về thực trạng trầm lắng từ thị trường này, TS Vũ Đình Ánh cho rằng, thị trường BĐS “đóng băng”, thậm chí “hoá đá” quá lâu dài khiến cho “con bệnh” đình trệ suy thoái lan rộng sang các thị trường liên quan như thị trường hàng hoá, vật liệu xây dựng, nhất là thị trường tín dụng ngân hàng và nợ xấu gia tăng. “Biểu hiện rõ nét nhất là tồn kho BĐS không ngừng gia tăng với khối tài sản trị giá hàng chục ngàn tỷ đồng nằm bất động mà chưa được đánh giá đầy đủ và ước lượng đúng quy mô cũng như tầm mức thiệt hại cho nền kinh tế xã hội mà nó đang và sẽ gây ra”, ông Ánh chỉ rõ.

Theo thống kê mới nhất của Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 8 tổng giá trị tồn kho BĐS cả nước còn trên 82 ngàn tỷ đồng. Trong đó, lượng tồn kho căn hộ chung cư khoảng 17.228 căn (26 ngàn tỷ), nhà thấp tầng tồn gần 14 ngàn căn (23 ngàn tỷ đồng)… Các chuyên gia kinh tế dự đoán, thị trường BĐS trong những tháng cuối năm không có sự đột biến vì tín dụng tăng thấp, lạm phát được kéo giảm nhưng tăng trưởng không có tính đột phá. Với nhận định này có thể thấy, lượng tồn kho BĐS tiếp tục được bảo tồn. Điều này cũng đồng nghĩa với việc nợ xấu khó có thể thuyên giảm. BĐS được xem là một trong những ngành xương sống của nền kinh tế, nếu BĐS “đóng băng” thì tất cả các ngành nghề khác cũng sẽ bất động. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay khi mà đầu ra cho sản phẩm căn hộ gần như “giẫm châm tại chỗ” nhưng thị trường này vẫn không có động tĩnh mang tính đột phá ngoài việc dựa vào những gói cho vay theo kiểu cứu nguy như gói 30.000 tỷ đồng. TS Lê Đăng Doanh cho biết, theo đánh giá của Công ty Nomura, thị trường BĐS của Việt Nam lên đến 21 tỷ USD (4,4 triệu tỷ đồng) nhưng lại bị chôn với một số vốn tín dụng khổng lồ với nhiều tiêu cực, phải cần 7 năm để giải quyết. Nếu không tái cơ cấu ngành này mà chỉ triển khai các gói hỗ trợ cho thị trường BĐS thì tình trạng đầu cơ, tăng giá, thậm chí lừa đảo… sẽ gây tác hại cho nền kinh tế.

Những yếu kém, thiếu lành mạnh và không ổn định của thị trường BĐS bộc lộ rõ nét nhất trong năm 2011 và những tháng đầu năm 2012. Sau những động thái bùng phát về giá và lượng giao dịch trong thời gian ngắn tại TP.HCM năm 2007, tại Hà Nội vào năm 2009 đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường. TS. Nguyễn Trí Hiếu khẳng định: “Thị trường BĐS Việt Nam chậm phát triển, chậm “rã đông” do kế hoạch quốc gia về BĐS không hợp lý. Trước đây các nhà hoạch định không thấy rõ cung – cầu của thị trường bất động sản nên cho xây quá nhiều. Bên cạnh đó, giá bất động sản quá cao khiến cho các nhà đầu tư nước ngoài có phần e ngại với Việt Nam – nền kinh tế mới nổi trong khi đó các DN lại đổ xô vào đầu tư phát triển BĐS, kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính yếu”. Rõ ràng sự tăng trưởng “nóng” đi đôi với mất cân đối về cung – cầu khiến cho thị trường hình thành “bong bóng” BĐS.

Nhìn nhận rõ khó khăn, tồn tại của thị trường BĐS yêu cầu đặt ra là cần tổ chức một cuộc “đại phẫu” mới. Theo đó, gấp rút xây dựng một đề án tái cơ cấu ngành và thị trường BĐS, để tránh cho ngành tiếp tục lao vào “vết xe đổ” của nhiều năm trước. “Chúng ta hiện đang có quá nhiều chính sách, cơ chế mang tính đối phó theo nhịp độ thị trường BĐS lúc lên, lúc xuống. Cần thiết có một đề án tái cơ cấu ngành này một cách toàn diện và có hệ thống”, TS. Lê Đăng Doanh nhấn mạnh. Theo ý kiến của một số chuyên gia kinh tế, muốn tái cơ cấu thị trường BĐS đòi hỏi phải bắt đầu từ việc chính quy hóa thị trường bằng cách thành lập cơ quan cấp tổng cục để quản lý BĐS và thị trường BĐS. Tái cơ cấu DN kinh doanh BĐS với bộ tiêu chí cụ thể để tạo ra sự sàng lọc từ năng lực tài chính đến kinh nghiệm quản lý, tránh trường hợp DN nhảy vào thị trường theo kiểu “tay không bắt giặc”. Ngoài ra, một trong những động thái điều hành quan trọng nhất tại thời điểm hiện nay là hướng đến tăng trưởng tín dụng từ hệ thống ngân hàng đối với những dự án mang tính khả thi cao.

Với vai trò là cơ quan đứng đầu của thị trường BĐS, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trần Nam khẳng định, Nhà nước không bao giờ từ bỏ việc kiểm soát chặt thị trường BĐS vì tài sản của dân nằm trong này quá lớn. Thay vào đó, Nhà nước sẽ có những chính sách điều tiết hợp lý và dần tiến đến một kế hoạch tái cơ cấu, trong đó tăng cường chức năng quản lý và điều tiết thị trường.