Dân số đô thị ở Việt Nam sẽ tăng gấp đôi trong chưa đầy 25 năm nữa. Trong ảnh là khu vực quận 3, TP.HCM. Ảnh: Thanh Tuấn
Những con số và phân tích đưa ra nhiều kết quả đáng ngạc nhiên về tiến trình đô thị hóa vừa diễn ra tại Việt Nam, với 33% dân số Việt Nam hiện sống ở khu vực thành thị và đóng góp 51% cho GDP quốc gia. Các thành phố của Việt Nam sẽ phát triển như thế nào trong vòng 20 năm nữa?
Nhìn vào chỉ tiêu thu nhập bình quân đầu người hay mức độ phát triển của cơ sở hạ tầng cũng như sức cạnh tranh thì các đô thị Việt Nam nói chung, hai siêu đô thị là Hà Nội và TP.HCM nói riêng đang ở những vị trí rất thấp. Tuy nhiên, khi so với các thành phố có mức độ phát triển tương đương thì các đô thị Việt Nam cũng có những điểm vượt trội xét về khía cạnh hiệu quả và công bằng.
Những ngạc nhiên
Tính đến cuối năm 2014, GDP bình quân đầu người của TP.HCM vừa vượt ngưỡng 5.000 USD theo giá danh nghĩa và trên 10.000 USD tính theo ngang bằng sức mua. Hà Nội thì thấp hơn một chút. Đây là mức thu nhập trung bình thấp nhìn theo bình diện thành phố.
Vấn nạn lớn nhất của các đô thị có mức độ phát triển như Hà Nội và TP.HCM thường là tình trạng nhà ổ chuột và tắc nghẽn giao thông. Tuy nhiên, điều đáng ngạc nhiên là hai vấn đề này hiện nay ở Việt Nam ít nghiêm trọng hơn nhiều so với các thành phố có mức độ phát triển tương tự.
Về nhà ổ chuột, trong “Đánh giá đô thị hóa Việt Nam”, Ngân hàng Thế giới (WB) đã nhận xét: “Là một nước có thu nhập thấp hơn nhiều nước khác và đang đô thị hóa với tốc độ nhanh, nhưng Việt Nam có rất ít các khu nhà ổ chuột…
Việt Nam đã có nhiều nỗ lực đáng khen ngợi khi thiết lập được một cơ chế linh hoạt và đa dạng về cung nhà ở trên nhiều mảng thị trường, nhờ đó duy trì được tỉ lệ nhà ổ chuột rất thấp đối với một đất nước ở giai đoạn phát triển này”.
Theo nghiên cứu của tác giả bài viết này, sở dĩ các đô thị Việt Nam không phải đối mặt với thách thức nhà ổ chuột lớn là do cách thức vận hành của thị trường nhà kết hợp với sự can thiệp một cách miễn cưỡng nhưng vô hình trung khá hợp lý của Nhà nước.
Nhiều đô thị đang phát triển trên thế giới, thành phố thường bị chia làm hai cực: một nửa được quy hoạch và phát triển rất tốt dành cho người giàu, nửa còn lại là nhà ổ chuột của người nghèo. Sở dĩ có tình trạng như vậy là chính quyền các thành phố chỉ tập trung vào phần được quy hoạch và “mặc kệ” phần phát triển tự phát.
Hậu quả là tình trạng phân cực, hố ngăn cách giàu nghèo xuất hiện và ngày càng sâu. Điều nghiêm trọng là những khu nhà ổ chuột rộng lớn trở thành hang ổ của tội phạm có tổ chức cũng như các tệ nạn xã hội khác gây ra rất nhiều ngoại tác tiêu cực cho xã hội.
Điều thú vị là tình trạng này không xảy ra ở Việt Nam dù hằng năm có hàng triệu người được đô thị hóa mà phần lớn là dòng người di cư từ nông thôn ra thành thị. Tính sơ bộ, mỗi năm các đô thị Việt Nam cần thêm vài trăm nghìn căn hộ.
Tuy nhiên, cho dù ở những thời điểm thị trường bất động sản sôi động nhất thì số nhà ở do khu vực chính thức cung cấp khó mà vượt quá 20% nhu cầu. Điều này có nghĩa là phần lớn được đảm đương bởi khu vực không chính thức.
Nhưng nói chung, phần lớn nhà ở tại các đô thị Việt Nam phát triển theo dạng chuyển đổi từ đất nông nghiệp mà đa số là không thật sự đầy đủ giấy tờ pháp lý. Với văn hóa ruột thịt, quê hương chòm xóm đùm bọc nhau, những người nhập cư đến các đô thị thường mua được những mảnh đất khiêm tốn ở vùng ngoại ô từ một phần tiền tích góp của mình cộng với phần vay mượn (thường là không có lãi suất) từ người thân hay họ hàng.
Khi có được mảnh đất, những ngôi nhà được dựng lên ban đầu chỉ là nhà cấp bốn. Tuy nhiên, theo thời gian, nhờ việc tích góp và sửa sang nâng cấp thêm mà những căn nhà được phát triển như trên cũng dần trở nên kiên cố hơn.
Việc phát triển nhà ở như vậy ban đầu thường không có cơ sở hạ tầng. Nếu Nhà nước cứ để mặc và chỉ tập trung vào phần đã được quy hoạch thì tình trạng phân cực và nhà ổ chuột sẽ xảy ra như phân tích ở trên.
Nhưng điều thú vị là trong trường hợp Việt Nam, mặc dù các chính quyền địa phương luôn nói là hạn chế (phần lớn là cấm đoán) việc phát triển nhà ở tự phát, nhưng khi người dân đã xây nhà lên rồi thì Nhà nước sẽ can thiệp bằng cách xây dựng các cơ sở hạ tầng cơ bản như: giao thông, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước…
Điều đáng ngạc nhiên là cách can thiệp như vậy đã tạo ra một cấu trúc nhà ở hài hòa mà ở đó những người có những mức thu nhập khác nhau cùng chung sống trong một khu vực. Điều này được minh chứng qua những ngôi nhà mặt tiền có giá hàng chục tỉ đồng, nhưng vào hẻm xe hơi chỉ còn vài tỉ đồng và nhà hẻm nhỏ thì giá chỉ tính ở con số trăm triệu.
Số nhà bị đập bỏ hay di dời do xây dựng trái phép trên thực tế là không nhiều. Phạt rồi cho tồn tại rồi tiếp tục xây dựng trái phép là câu chuyện cứ lặp đi lặp lại ở các đô thị Việt Nam kể từ khi đổi mới đến nay.
Mặt tích cực của trò chơi này là cấu trúc đô thị hài hòa được tạo ra, nhưng mặt tiêu cực là việc thượng tôn pháp luật không được coi trọng và ảnh hưởng đến phát triển dài hạn.
Thôi chơi trò đuổi bắt
Đối với vấn đề tắc nghẽn giao thông, nhiều người đã và đang lên tiếng chỉ trích xe máy và gán cho nó là thủ phạm cả ùn tắc và tai nạn giao thông.
Tuy nhiên, trên thực tế xe máy là phương tiện giao thông hữu hiệu nhất đối với hình thái đô thị ở Việt Nam hiện nay – nơi mà diện tích dành cho giao thông chưa đến 10%. Với một cấu trúc đô thị và diện tích đất dành cho giao thông như vậy, bất cứ phương tiện vận tải nào thay cho xe máy thì gần như chắc chắn hai siêu đô thị của Việt Nam sẽ thành một bãi đậu xe khổng lồ.
Hơn thế, tai nạn giao thông (nhất là các tai nạn nghiêm trọng) thường xảy ra ở các đường ngoại ô hay đường kết nối chứ không phải trong nội ô. Thêm nữa, sự linh hoạt của xe máy đã tạo ra tính hiệu quả của kinh tế Việt Nam khi tốc độ tăng trưởng kinh tế từ năm 1985 đến nay lên đến 6,4%/năm và chỉ xếp sau Trung Quốc (trừ một số ít các nền kinh tế có quy mô dân số dưới 10 triệu).
Với chi phí hết sức phải chăng, xe máy đã góp phần tạo ra sự công bằng và giải phóng cho đại bộ phận người dân khỏi sự cực nhọc khi hầu hết hộ gia đình đều có thể sắm cho mình những chiếc xe máy.
Nhà ống, xe máy và kinh tế vỉa hè được xem là những đặc trưng cơ bản nhất của đô thị Việt Nam mà nó bắt nguồn từ quá trình đô thị hóa một cách nhanh chóng, quy hoạch đô thị không phát huy tác dụng nhưng đổi lại là phản ứng linh hoạt và nhiều khi là hợp lý cho dù miễn cưỡng của các chính quyền đô thị.
Công tác quy hoạch theo kiểu quy hoạch tổng thể theo bản vẽ ở Việt Nam gần như không phát huy tác dụng, nhưng điểm tích cực là khu vực công ở Việt Nam đã giải quyết tình thế rất hay với điển hình chính là việc xây dựng các cầu vượt để giải quyết tình trạng tắc nghẽn giao thông.
Ta thấy ở đây một điểm kết không ngờ: sự kém hiệu lực của công tác quy hoạch đô thị, một chút lỏng lẻo trong thượng tôn pháp luật vô hình trung tạo ra cấu trúc và hình thái đô thị khá hợp lý đối với mức thu nhập và tình trạng phát triển hiện tại ở Việt Nam.
Tuy nhiên, nhà ống, xe máy và kinh tế vỉa hè chắc chắn không phải là những thành tố của các đô thị phát triển. Nghiêm trọng hơn, việc pháp quyền không được đảm bảo, tính chính danh của chính quyền không được người dân coi trọng là rào cản rất lớn cho sự phát triển sắp đến.
Do vậy, thách thức đối với Việt Nam là cần phải làm sao để quá trình đô thị hóa và chuyển đổi đô thị trong tương lai vẫn giữ được sự hài hòa của nó, hay nói cách khác là không phải đánh đổi giữa hiệu quả và công bằng.
Muốn có được điều này thì những trục trặc hiện tại cần phải được khắc phục cộng với vai trò tích cực của người dân để các chính sách công có thể dẫn dắt hoặc định hướng thị trường, tạo niềm tin cho dân chúng thay vì cứ phải hành động theo kiểu vá víu và người dân với chính quyền cứ chơi trò đuổi bắt như hiện nay.
Dân số đô thị sẽ tăng gấp đôi trong vòng chưa đầy 25 năm nữa. Sự chuyển đổi của Việt Nam trở thành một quốc gia công nghiệp hiện đại không thể thiếu việc lên kế hoạch cho quá trình đô thị hóa. Việt Nam đã thu được nhiều lợi ích từ đô thị hóa trong vài thập kỷ qua, nhưng nhiều bằng chứng cho thấy cần phải đánh giá lại tình hình phát triển đô thị và các yếu tố chi phối đô thị hóa ở Việt Nam như: thị trường, các yếu tố sản xuất (đất đai, lao động và nhân lực), tài chính công, điều chỉnh phát triển đô thị và cung cấp dịch vụ để có sự tương thích với nhu cầu của một nền kinh tế thị trường hiện đại.
Huỳnh Thế Du (Tuổi Trẻ)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
