Phóng viên có cuộc phỏng vấn GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường xung quanh vấn đề này.
Sau những năm gặp khó khăn, ông thấy giá cả bất động sản ở Việt Nam đã trở về với giá trị thực của nó chưa, thưa ông?
Sự thực hiện nay bất động sản vẫn chưa được về giá trị trước năm 2007. Bởi vì năm 2007-năm sốt đất lần thứ ba- giá đất đã tăng gấp rưỡi, gấp đôi. Nhưng bây giờ nơi giảm giá nhiều nhất cũng chỉ khoảng 50%, có nghĩa chưa về được giá trị trước năm 2007. Cũng phải nói thêm rằng, giá trị của bất động sản trước năm 2007 cũng chưa phải là giá trị thực.
Đầu cơ bất động sản đã không còn là mảnh đất màu mỡ như trước, nhưng giá vẫn neo ở mức rất cao so với thu nhập của người dân?
Đó vẫn là bất hợp lý của giá bất động sản ở Việt Nam. Ví dụ giá một mảnh đất 50m² ở Hà Nội vẫn quá cao so với thu nhập của người dân. Thu nhập của người dân Hà Nội bình thường chỉ 5-7 triệu đồng/tháng, những người ở vị trí cao hơn thì thu nhập 10-15 triệu đồng/tháng. Họ phải tiết kiệm bao lâu để mua được một mảnh đất ở khu vực nội thành Hà Nội khi giá mỗi mét vuông lên đến cả trăm triệu đến vài trăm triệu/m².
Còn với chung cư, không biết bao giờ số lượng chung cư được xây dựng lên mới đáp ứng được nhu cầu về nhà ở. Trong khi đó, tôi tính theo Chiến lược phát triển nhà ở của Việt Nam đến năm 2015 thì các dự án phát triển nhà ở của Nhà nước chỉ đạt 5% nhu cầu do chính Nhà nước đặt ra.
Trước đây ông đã từng liệt kê ra 6 nghịch lý của thị trường bất động sản Việt Nam như: Giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động, thừa cung nhà ở giá cao trong khi thiếu cung nhà ở giá thấp, bất động sản tồn đọng nhiều nhưng giá lại giảm mức nhất định… Ông thấy những nghịch lý ấy đến giờ đã giải quyết được đến đâu, thưa ông?
Những nghịch lý ấy đã giảm bớt, tức mức độ bất cập đã thấp đi chứ chưa có nghịch lý nào giảm được hết. Ví dụ trước đây giá nhà ở so với thu nhập trung bình của người lao động chênh nhau 20-25 lần, nay đã giảm về mức 10-15 lần, trong khi đó yêu cầu của chúng ta là mức chênh lệch này phải giảm còn 4 lần như các nước khác.
Vậy theo ông thời gian tới có xảy ra tình trạng sốt đất như đã từng diễn ra?
Khả năng sốt đất khó có thể xảy ra trong tương lai, có thể chỉ xảy ra sốt đất cục bộ ở một mức độ nhất định chứ không trở thành xu hướng của cả một quá trình.
Bởi vì sốt đất dữ dội chỉ xảy ra trong giai đoạn đầu của chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ bao cấp sang thị trường. Giai đoạn đầu này bao giờ cũng phải đối mặt với cơn sốt đất bởi lẽ trong cơ chế bao cấp giá đất bằng 0, còn trong cơ chế thị trường giá đất phải phù hợp thị trường.
Trong quá trình từ bằng 0 cho đến phù hợp thị trường, giá đất xảy ra rất nhiều vấn đề vì quá trình chuyển đổi giá trị không thể thực hiện trong 1 ngày, mà sẽ diễn ra dần dần.
Quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế của Việt Nam đã đạt một mức độ nhất định. Cho nên chỉ còn xảy ra tình trạng sốt đất khi có cơ hội đầu tư, cần đất nhưng đất đang khan hiếm, không xảy ra việc sốt đất như quy luật của một nền kinh tế trong giai đoạn chuyển đổi nữa.
Như vậy, giá đất giảm thời gian vừa qua một phần là do quy luật tất yếu. Nếu vậy các giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản bằng các gói hỗ trợ của Nhà nước là không thực sự cần thiết, phải không thưa ông?
Đúng là quy luật tất yếu của thị trường đã khiến giá đất giảm. Điều cốt yếu bây giờ là Nhà nước phải thực hiện mọi công việc quản lý bất động sản phù hợp với nguyên tắc thị trường. Điều này sẽ khiến thị trường tự điều chỉnh thích hợp. Nó cũng sẽ giảm được tình trạng giá đất cao ngất ngưởng như vừa qua.
Các giải pháp hỗ trợ chính là thứ nhiều khi “làm hỏng” thị trường. Nhà nước phải đưa ra cơ chế buộc thị trường phải lộ “mặt thật” của nó với những khó khăn, mâu thuẫn cao nhất. Khi đó thị trường sẽ tự điều chỉnh.
Những giải pháp như gói 30 nghìn tỉ dường như đang “nuôi” tiếp cơ chế cũ, không phải là để tạo ra sự “lột xác” của thị trường. Nếu không bắt thị trường “lộ nguyên hình” thì thị trường bất động sản còn loanh quanh.
Một trong những điều giúp Việt Nam phát triển được là giá đất phải thấp. Thu nhập của người lao động không tăng nhiều, trong khi giá đất vẫn ngất ngưởng, đó là nghịch lý rất lớn. Nếu không phá được nghịch lý này, cuối cùng thị trường bất động sản vẫn chỉ chạy vòng quanh, không có lối ra.
Xin cảm ơn ông!
Lương Bằng (Hải Quan)
