Dự án hoa viên nghĩa trang Bình Dương tại phường Chánh Phú Hòa, TP Thủ Dầu Một còn mập mờ về pháp lý – Ảnh: Xuân An
* Bán huyệt mộ dù chưa được giao đất
Dự án hoa viên nghĩa trang Bình Dương với quy mô lên tới 200ha, trên danh nghĩa giao cho công ty 100% vốn nhà nước đầu tư nhưng thực tế lại do một công ty cổ phần đứng ra kinh doanh và đã thu về hơn 435 tỉ đồng.
Điều đáng nói là dự án đã triển khai khá lâu nhưng các thủ tục về pháp lý tới nay vẫn chưa được đảm bảo. Hiện dự án vẫn còn “nhập nhằng” về danh nghĩa chủ đầu tư là công ty nhà nước hay của tư nhân.
“Hô biến” dự án công
Theo điều tra của Tuổi Trẻ, dự án hoa viên nghĩa trang Bình Dương được UBND tỉnh Bình Dương giao cho Công ty Cấp thoát nước – môi trường Bình Dương (100% vốn nhà nước) đầu tư vào năm 2004. Do nghĩa trang có kết hợp các khoảng xanh nên gọi là hoa viên nghĩa trang.
Mục đích ban đầu của dự án là nhằm đáp ứng nhu cầu bức thiết của nhân dân trong tỉnh khi Bình Dương đang phát triển mạnh công nghiệp, các dự án bất động sản và không cho chôn cất ở các nghĩa trang cũ trước đây.
Như vậy, mục đích ban đầu của tỉnh là xây dựng nghĩa trang nhân dân và đối tượng phục vụ chính là người dân Bình Dương.
Năm 2005, từ đề nghị của Công ty Cấp thoát nước – môi trường Bình Dương, UBND tỉnh Bình Dương cho phép ba đối tác khác tham gia thành lập công ty cổ phần để xây dựng nghĩa trang tỉnh với bốn cổ đông gồm: Công ty Cấp thoát nước – môi trường Bình Dương (40% cổ phần), Công ty Địa ốc Sài Gòn (34%), Quỹ đầu tư phát triển Bình Dương (15%) và Ngân hàng TMCP Phát triển nhà TP.HCM (11%).
Từ đó, Công ty cổ phần Chánh Phú Hòa ra đời (sau này tỉ lệ cổ phần có thay đổi chút ít do các cổ đông mua qua bán lại).
Tới năm 2007, việc giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản đã xong, nghĩa trang đi vào hoạt động, nhưng các thủ tục pháp lý cơ bản về đất đai chưa hoàn thành.
Cụ thể, UBND tỉnh Bình Dương chưa có quyết định thu hồi đất, Công ty Chánh Phú Hòa chưa được UBND tỉnh giao, thuê hoặc cấp đất để làm nghĩa trang.
Công ty Chánh Phú Hòa cũng không có phương án kinh doanh được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Chính phủ về xây dựng, quản lý và kinh doanh dịch vụ nghĩa trang.
Trên danh nghĩa và văn bản pháp lý, chủ đầu tư dự án vẫn là Công ty Cấp thoát nước – môi trường Bình Dương, UBND tỉnh Bình Dương chưa có văn bản nào cho chuyển chủ đầu tư sang Công ty Chánh Phú Hòa.
Thế nhưng, dù chưa được giao làm chủ đầu tư, chưa có quyết định giao đất, không có phương án kinh doanh được cấp có thẩm quyền phê duyệt, nhưng Công ty Chánh Phú Hòa vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thu tiền sử dụng đất huyệt mộ của khách hàng.
Mới đây, qua thanh tra việc quy hoạch, sử dụng đất tại Bình Dương giai đoạn 2006-2011, Thanh tra Chính phủ cho rằng Công ty Chánh Phú Hòa đầu tư xây dựng dự án nhưng chưa có văn bản chuyển đổi chủ đầu tư từ Công ty Cấp thoát nước – môi trường Bình Dương, chưa được duyệt phương án kinh doanh, chưa được các cơ quan có thẩm quyền tiến hành các thủ tục về đất đai theo quy định… là sai.
Vì vậy, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao UBND tỉnh Bình Dương phải hoàn tất thủ tục pháp lý đối với dự án công viên nghĩa trang Bình Dương.
Đồng thời, UBND tỉnh phải xử lý sai phạm liên quan theo đúng quy định của pháp luật, trong đó có số tiền đã thu từ chuyển quyền sử dụng huyệt mộ (tính tới tháng 6-2013) là 435,7 tỉ đồng.
Đây là số tiền do Công ty Chánh Phú Hòa đã ký hợp đồng với 5.291 khách hàng, với tổng diện tích 16,5ha.
Một góc hoa viên nghĩa trang Bình Dương – Ảnh: Xuân An
“Quên” làm thủ tục
Theo hợp đồng “sử dụng huyệt mộ” mà Công ty Chánh Phú Hòa đã ký với khách hàng thì các căn cứ để “mua bán” rất mơ hồ. Ngoài căn cứ về Luật dân sự, căn cứ về giấy phép kinh doanh được Sở Kế hoạch – đầu tư Bình Dương cấp thì công ty này còn căn cứ vào quyết định của UBND tỉnh Bình Dương về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết “Nghĩa trang Công viên Bình Dương”.
Theo đó, thời gian sử dụng huyệt mộ được xác định lâu dài, trong khi công ty này lại chưa được Nhà nước giao đất để kinh doanh.
Việc Công ty cổ phần Chánh Phú Hòa còn “mập mờ” về tư cách pháp lý với dự án, chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục, nghĩa vụ với Nhà nước mà đã ký hợp đồng bán huyệt mộ và thu tiền của khách hàng là đẩy rủi ro cho khách hàng.
Chiều 3-12, chúng tôi đã trao đổi với một số khách hàng, hầu hết họ đều cho biết không nắm rõ về chủ đầu tư của dự án có thực hiện đúng các thủ tục pháp lý hay không. Họ chỉ thấy nghĩa trang được xây dựng rộng lớn, công ty có ký hợp đồng với khách hàng nên họ tin tưởng bỏ tiền ra mua phần mộ.
Lý giải về việc chưa thực hiện các thủ tục về đất đai đối với dự án hoa viên nghĩa trang Bình Dương, đại diện Sở Tài nguyên – môi trường tỉnh Bình Dương cho biết “pháp luật đất đai hiện hành chưa có quy định hình thức và chế độ sử dụng đất đối với trường hợp này, cũng chưa có tiền lệ về giao đất, cho thuê đất đối với dự án như vậy”.
Vị đại diện sở cũng cho biết đã xin ý kiến của Tổng cục Quản lý đất đai và được trả lời “việc giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa nhằm kinh doanh” thì “pháp luật đất đai chưa có quy định”.
Vì vậy, sở cho rằng phải chờ các văn bản pháp quy về vấn đề này ban hành trong thời gian tới thì mới có cơ sở để thực hiện.
Trong khi đó, trao đổi với phóng viên, đại diện Công ty Cấp thoát nước – môi trường Bình Dương, đồng thời đại diện hội đồng quản trị Công ty Chánh Phú Hòa cho rằng đã “quên” làm thủ tục đối với dự án hoa viên nghĩa trang Bình Dương.
Vị đại diện này nói để đảm bảo các thủ tục pháp lý và quyền lợi khách hàng, trong thời gian tới Công ty Chánh Phú Hòa sẽ đề nghị UBND tỉnh Bình Dương giao đất cho công ty này để xây dựng nghĩa trang và chỉ thu tiền sử dụng đất khoảng 30ha là phần công ty làm dịch vụ kinh doanh cho các khách hàng khá giả.
Tuy nhiên, căn cứ để tính và số tiền sử dụng đất theo đề xuất này là bao nhiêu thì phía Công ty Chánh Phú Hòa cũng chưa đưa ra được.
Nghĩa trang “đắt khách” Là nghĩa trang lớn nhất tại Bình Dương, hoa viên nghĩa trang Bình Dương là phần đất có quy mô lên tới 200ha thuộc P.Chánh Phú Hòa, thị xã Bến Cát. Từ TP.HCM tới nghĩa trang này chỉ khoảng 45-50km với 60 phút đi xe máy. Với quy mô và khoảng cách địa lý thuận lợi nên rất nhiều khách hàng không chỉ tại Bình Dương mà từ TP.HCM, Đồng Nai cũng tới đây mua đất mộ phần. Mặc dù giá mua đất mộ phần và giá xây dựng, chăm sóc mộ tại đây không hề rẻ nhưng lượng khách hàng tới đây rất đông. Tại khu phần mộ gia đình, một cặp vợ chồng từ TP.HCM tới thắp hương cho người thân cho biết họ mua khu đất khoảng 100m2 từ năm 2008 với giá gần 400 triệu đồng. Khu đất này có thể cất được tám phần mộ. Giá nói trên mới chỉ bao gồm tiền mua đất, tiền chăm sóc phần mộ. Riêng tiền xây dựng mỗi ngôi mộ khoảng 40-50 triệu đồng, tùy theo chất lượng đá và quy mô xây dựng. Một nhân viên trong nghĩa trang cho hay giá thấp nhất (đối với phần mộ lẻ, hạng phổ thông) khoảng 28,2 triệu đồng/hai mộ, còn các vị trí đẹp, diện tích rộng hơn thì lên tới 200 triệu đồng/phần. Để sở hữu một phần mộ đẹp ở đây khách hàng phải chi ra vài chục tới vài trăm triệu đồng. * Luật sư Cổ Hiệp (Đoàn luật sư TP.HCM): Một dạng “bán lúa non” dự án Theo quy định, chủ đầu tư các dự án được Nhà nước giao đất không có thu tiền sử dụng đất thì chỉ được kinh doanh phần xây dựng trên đất chứ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tên hợp đồng chỉ là sử dụng huyệt mộ nhưng thực chất khách hàng phải mua quyền sử dụng huyệt mộ của chủ đầu tư khi dự án chưa có đầy đủ thủ tục pháp lý, có thể nói chủ đầu tư đã “bán lúa non” dự án. Giống như những dự án bất động sản mà chủ đầu tư chưa thực hiện xong các thủ tục về đất nhưng đã xây nhà và bán cho khách hàng. Đây là một quan hệ dân sự, nếu chủ đầu tư không đủ điều kiện để tiếp tục dự án, không được Nhà nước giao đất thì những người đã mua đất có thể kiện chủ đầu tư ra tòa đòi bồi thường. Tuy nhiên, có một rắc rối về pháp lý giữa hai thời kỳ. Thời điểm dự án hoa viên nghĩa trang Bình Dương triển khai dự án thì Nhà nước giao đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thu tiền sử dụng đất. Còn theo quy định hiện hành, Nhà nước giao đất cho các tổ chức làm hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thu tiền sử dụng đất. Khách hàng ký hợp đồng với công ty cần lưu ý hỏi rõ những quyền lợi và làm hợp đồng chặt chẽ để bảo đảm đúng quy định của pháp luật, tránh hợp đồng bị vô hiệu khi có rắc rối. * Chị M.Hằng (quận 5, TP.HCM): Giờ mới biết chủ đầu tư chưa được giao đất Gia đình tôi mua hai huyệt mộ cho người thân vào năm 2012 tại hoa viên nghĩa trang Bình Dương. Khi ký hợp đồng với công ty, chúng tôi chỉ đi thực tế ở hoa viên và ký hợp đồng chứ không có điều kiện tìm hiểu pháp lý của dự án (mà người dân thường muốn tìm hiểu cũng rất khó). Chúng tôi tin tưởng vì dự án đã xây dựng quá to, đẹp và nhiều người đã “về” nằm ở đây trước người thân của tôi. Giờ tôi mới biết chủ đầu tư chưa được Nhà nước giao đất, chưa được cấp giấy chủ quyền. Tôi nghĩ việc chủ đầu tư chưa hoàn tất thủ tục thì Nhà nước có thể xử phạt, buộc hoàn thiện thủ tục pháp lý để dự án được tiếp tục, tránh gây thiệt hại cho người dân. |
Nhóm PV (Tuổi trẻ)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
