Lý giải nguyên nhân loạn số liệu nhà đất

Số liệu về lượng tồn kho căn hộ tại Hà Nội và TP HCM luôn ‘vênh’ nhau từ các nguồn cung cấp. Ảnh minh họa

Một câu hỏi được đặt ra: tại sao đến nay Việt Nam vẫn không thể quản lý, thống kê được chính xác số lượng căn hộ tồn kho hoặc các giao dịch thành công trong các dự án bất động sản?

 

Tại Việt Nam hiện nay, pháp luật về kinh doanh bất động sản chưa đưa ra được cơ chế kiểm soát đối với dự án bất động sản nhưng lại có quá nhiều những quy định không phù hợp như: thông báo trên truyền hình, báo cáo về giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, xác định sở hữu chung và sở hữu riêng… là những nguyên nhân chính của tình trạng loạn số liệu, thị trường bất động sản chưa minh bạch.

Một ví dụ, theo thông tư 13/2008/TT-XD ngày 21.5.2008 quy định giao dịch bất động sản qua sàn bất động sản phù hợp đối với từng bất động sản (ví dụ: căn hộ), tuy nhiên đối với trường hợp chủ đầu tư chào bán cùng lúc nhiều sản phẩm theo giá sỉ là vi phạm quy định. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản đã vi phạm quy định của pháp luật, nhưng trường hợp này là do quy định của pháp luật không phù hợp với thực tế ngay từ khi ban hành và hiện nay đã quá lạc hậu.

Có thể thấy việc quản lý, thống kê hiện nay chưa có cơ chế và mang tính chắp vá, không khoa học. Có một số vấn đề như:

thứ nhất, việc đăng ký phê duyệt dự án bất động sản đang thực hiện công việc về giấy phép xây dựng, chưa quy định việc đăng ký sở hữu bất động sản, chuyển giao quản lý bất động sản cho người mua nên không quản lý được “số lượng cấp phép mới”;

thứ hai, không quản lý được các dự án được phê duyệt nhưng chậm triển khai thực hiện nên dẫn đến các số liệu ảo.

Thứ ba là các quy định về quản lý giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản chưa phù hợp, lỏng lẻo, thiếu khoa học (việc báo cáo giao dịch của các sàn giao dịch bất động sản cho sở Xây dựng được ghi trong biểu mẫu thông tư 13/2008/TT-BXD, không quy định báo cáo về hợp đồng mua bán bị huỷ không thực hiện…) nên không có “số lượng bán” chính xác;

thứ tư là không có sự kết nối giữa quy định cấp giấy xác nhận qua sàn giao dịch bất động sản với việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nên tạo ra nhiều khe hở cho việc trốn thuế, việc nhận giao dịch chỉ để làm hình thức cấp giấy chứng nhận…

Kinh nghiệm từ nước ngoài

Pháp luật tại nhiều nước quy định khi chủ đầu tư xây dựng dự án phải đăng ký dự án tại cơ quan nhà nước đối với các phần sở hữu riêng và sở hữu chung, đây là cơ sở cho việc tách thửa đất (đất nền hoặc nhà liên kế) và phân chia sở hữu riêng trong một công trình xây dựng (căn hộ hoặc các diện tích sở hữu riêng khác), đồng thời là cơ sở cho việc cấp chứng nhận sở hữu sau này. Như vậy họ đã quản lý, thống kê được số lượng sản phẩm bất động sản của các dự án.

Sau khi đăng ký dự án tại cơ quan nhà nước, mọi giao dịch về mua bán, thế chấp phải thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nước. Khi giao dịch bất động sản, người môi giới bất động sản (công ty môi giới hoặc người hành nghề cá nhân sẽ kiểm tra về điều kiện giao dịch của bất động sản, thông tin đã đăng ký tại cơ quan nhà nước… nếu đáp ứng đủ điều kiện giao dịch thì họ đăng ký giao dịch sẽ đăng ký giao dịch với cơ quan nhà nước và cấp chứng thư về giao dịch.

Với cơ chế này, cơ quan nhà nước quản lý, thống kê được tình hình giao dịch, giá bất động sản của từng thời điểm, quản lý về cấp giấy chứng nhận sở hữu, mặt khác cũng kiểm soát nhằm tránh tình trạng một bất động sản bán cho nhiều người hoặc bất động sản đang thế chấp nhưng lại bán cho người khác…

Đây là thời điểm để các cơ quan nhà nước cần sớm nghiên cứu để ban hành các văn bản pháp luật điều chỉnh về giao dịch bất động sản để Nhà nước đề ra các chính sách, doanh nghiệp lập kế hoạch kinh doanh nhằm tạo cơ sở phát triển một thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững.


LS Trần Đức Phượng

Theo Sài gòn Tiếp thị

Giá vàng xuống dưới 1.190 USD

Sang phiên sáng nay, giá tiếp tục xuống 1.186 USD một ounce lúc 7h50 (giờ Hà Nội), tương đương 30,59 triệu đồng một lượng chưa bao gồm thuế, phí. Thị trường trong nước đóng cửa hôm qua tại 35,14-35,26 triệu đồng. Giá các hợp đồng giao tháng 12 cũng mất.

Cây Thị ra mắt món Gà ác tiềm nguyên con

Cây Thị được biết đến như một thương hiệu uy tín với các sản phẩm dinh dưỡng chăm sóc trẻ em. Tiếp tục với sứ mệnh chăm sóc toàn diện sức khỏe cho người tiêu dùng, Anh Kim Foods đã giới thiệu món ăn dinh dưỡng mới: Gà ác tiềm Cây Thị.

Adidas thu hẹp hoạt động tại Nga

Quá trình này sẽ diễn ra trong năm 2015, CEO Adidas – Herbert Hainer cho biết trong buổi họp báo sau công bố kế quả kinh doanh năm 2014, Vedomosti đưa tin. Adidas là hãng phương Tây tiếp theo phải thu hẹp quy mô tại Nga, sau khi đồng rouble.

Fitch nâng xếp hạng tín nhiệm Việt Nam

Trần xếp hạng tín nhiệm quốc gia, xếp hạng phát hành trái phiếu không đảm bảo bằng nội tệ và ngoại tệ cũng được đưa lên BB- từ B+. Trong khi đó, xếp hạng nhà phát hành ngoại tệ ngắn hạn được giữ nguyên ở B. Fitch cho rằng Việt.

Ngân hàng Nhà nước cam kết bán ngoại tệ

“Ngân hàng Nhà nước đã thông báo về kế hoạch bán ngoại tệ. Chúng tôi đang tổng hợp nhu cầu từ các ngân hàng thương mại để bán ra ổn định thị trường”, bà Nguyễn Thị Hồng – Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước nói với VnExpress chiều 26/11. Ngân hàng.