Ảnh: Quang Định
Kiến trúc sư (KTS) Khương Văn Mười – chủ tịch Hội KTS TP.HCM, phó chủ tịch Hội KTS VN – cho rằng chuyện lớn nhất lộ ra từ những chiếc thang máy hỏng hóc là vấn đề trong quản lý đầu tư xây dựng. Ông nói:
– Ðó là sự thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán về chính sách ngay từ đầu, những người quản lý điều hành tòa nhà và cả những hạn chế trong ý thức, lối sống của người dân trong cộng đồng chung.
* Trong thiết kế dự án nhà chung cư, thang máy có phải là một hạng mục quan trọng hàng đầu hay không, thưa ông?
– Khi thiết kế một công trình cao tầng, nhất là chung cư, thang máy là vị trí rất quan trọng. Kết cấu thang máy là khung cứng, làm xương sống cho cả tòa nhà.
Thang phải nằm ở vị trí thuận lợi để đi tới các căn hộ, nằm trong tầm khống chế của vòi chữa cháy. Ngay từ đầu, nhà thiết kế đã tính toán về vị trí, diện tích, tải trọng, tốc độ… của thang, để làm sao đưa số lượng người trong căn hộ lên xuống nhanh nhất. Ðặc biệt phải tính toán tới việc chở được bàn ghế, băng ca, hay khi có người chết cũng mang xuống được. Ðó là những nguyên tắc.
Về chất lượng thang máy, hiện nay trên thị trường có rất nhiều loại của Ðức, Mỹ, Nhật, Trung Quốc hoặc các loại liên kết sản xuất.
Theo quy định, người thiết kế không được giới thiệu, chỉ định loại thang máy. Bên quản lý dự án sẽ tổ chức đấu thầu, kiểm soát các tiêu chuẩn chất lượng, kiểm định giá rồi chọn thầu. Mọi việc phải làm rất chặt chẽ vì thang máy là phương tiện đi lại của cả tòa nhà, nếu xảy ra sự cố sẽ rất nghiêm trọng.
* Quan trọng như vậy nhưng thang máy ở nhiều cao ốc cứ liên tục trục trặc…
– Có nhiều yếu tố dẫn đến việc thang máy hay hư hỏng. Ðó là chất lượng thang máy, công tác bảo trì, ý thức người sử dụng. Khi hư rồi thì câu chuyện tài chính là quan trọng nhất.
Với chung cư mới, có quỹ bảo trì do người dân góp bằng 2% giá trị căn hộ khi mua nhà thì coi như đã có nguồn tài chính ổn định, cứ lấy đó mà sửa chữa, bảo dưỡng. Nếu như không làm được là trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị quản lý tòa nhà.
Với chung cư cũ, chung cư tái định cư hay nhà ở xã hội, điều kiện tài chính có thể hạn hẹp hơn, nên chúng ta thường nghe những người quản lý kêu ca rằng không có tiền sửa, người dân không chịu đóng tiền. Ðiều này rất khó chấp nhận.
Trong hợp đồng mua bán căn hộ, ràng buộc trách nhiệm giữa chủ đầu tư và khách hàng như thế nào thì cứ theo đó mà thực hiện. Cái nào chủ đầu tư phải bỏ tiền, cái nào người dân phải đóng tiền.
Riêng nhóm đối tượng khó khăn không có khả năng đóng góp các khoản phí, thường ở nhà tái định cư hay nhà ở xã hội thì ngay từ đầu chúng ta phải có chính sách hỗ trợ họ.
Ban quản lý, phường, quận phải nắm để xin chính sách chế độ ngay từ đầu chứ không để tình trạng cả chung cư không có quỹ dự phòng để sửa chữa, bảo trì các hạng mục.
Ngoài ra, một biện pháp thông dụng hiện nay là sử dụng không gian ngay tại chỗ để tạo nguồn tài chính bảo trì tòa nhà. Thường mặt bằng tầng trệt được phía quản lý cho thuê làm cửa hàng, rửa xe, giữ xe… Số tiền thu được cứ bỏ vô quỹ riêng, khi có việc chung cần dùng lại kêu không có tiền là không đúng.
Nói chung, quản lý tòa nhà không phải là chỉ ngồi yên giữ lấy những gì đã có mà nên linh hoạt, khai thác những nguồn thu ngay tại chỗ để hạn chế việc người dân phải đóng tiền. Trường hợp thật sự không có nguồn nào thì cũng phải xin chủ trương từ đầu.
* Ðể thang máy nói riêng và các hạng mục của chung cư hoạt động tốt, vai trò của ai là quan trọng nhất?
– Trước hết là trách nhiệm của chủ đầu tư, rất quan trọng, vì chủ đầu tư là người bỏ tiền ra. Mua thang tốt thường giá cao nhưng chủ đầu tư lại thường muốn giá rẻ. Nhưng không phải bao giờ bỏ nhiều tiền cũng mua được thang tốt.
Thứ nữa là người quản lý điều hành tòa nhà. Hiện đang có tình trạng nhiều nơi sử dụng lực lượng quản lý tòa nhà thiếu chuyên nghiệp, không đủ trình độ kỹ thuật để quản lý vận hành các hạng mục quan trọng.
Thật ra, nếu như ban quản lý hoặc sau này là ban quản trị không làm được thì phải ký hợp đồng với đơn vị dịch vụ có chuyên môn. Ở VN bắt đầu có những công ty chuyên cung cấp dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà nhưng nhìn chung vẫn còn mới, chưa có nhiều kinh nghiệm. Ở các nước họ làm việc này rất tốt.
Cuối cùng, những người quản lý tòa nhà phải khéo léo, gặp gỡ đối thoại với người dân. Về kinh tế, quản lý là làm dịch vụ, về văn hóa là ứng xử giữa người với người. Mình khéo thì người ta sẵn sàng móc tiền ra để cùng góp tiền sửa chữa khi thang máy hư, còn không khéo thì hỏng hết.
Cần có quy chế quản lý chung cư Trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và người sử dụng căn hộ thì Nhà nước là người đứng trung gian, khách quan. Cơ quan chức năng, cụ thể ở đây là sở xây dựng sẽ kiểm tra chất lượng vật liệu, năng lực vận hành quản lý tòa nhà… Xác định rõ trách nhiệm của các bên. Khi có ý kiến phản ảnh của người dân phải luôn lắng nghe, những phản ảnh này luôn có nguyên nhân của nó. Ðiều quan trọng nhất là phải thực hiện tốt quy chế quản lý chung cư. TP.HCM đang xây dựng quy chế này, khi đưa vào áp dụng sẽ là cái khung để phân định rõ trách nhiệm, ràng buộc giữa các bên, đảm bảo cho việc vận hành cả tòa nhà được thông suốt, nhịp nhàng. Thực chất quy chế là một văn bản thỏa thuận trong cộng đồng dân cư bao gồm người đầu tư, người sử dụng, quản lý tòa nhà, ràng buộc lẫn nhau, phân rõ quyền lợi, trách nhiệm. Thời gian qua chúng ta xây dựng hàng loạt chung cư, sau đó xảy ra nhiều xung đột giữa người mua – người bán, người ở – người điều hành tòa nhà thì mới thấy rất cần có một quy chế như vậy. |
Mai Hoa (Tuổi trẻ)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
