GS. Đặng Hùng Võ
Sau khi Chính phủ ra quyết định ban hành khung giá đất nói trên, nhiều ý kiến lo ngại, việc tăng giá đất của Nhà nước gây khó khăn cho các nhà đầu tư bất động sản khi phải chịu giá đầu vào cao hơn, gánh nặng nghĩa vụ tài chính của người dân tăng lên… Vậy những lo ngại trên có chính đáng không, thưa ông?
Tôi cho rằng, những lo ngại trên là không có cơ sở, thể hiện sự chưa thật sự thấu đáo các quy định của Luật Đất đai 2013, cũng như quy luật thị trường bất động sản. Tại khoản 2, Điều 114 (Bảng giá đất và giá đất cụ thể) của Luật Đất đai 2013 có quy định: “Bảng giá đất của Nhà nước được sử dụng vào các mục đích, gồm: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với đất trả lại là đất đã trả tiền một lần cho cả thời gian sử dụng”.
Luật cũng quy định bảng giá đất của Nhà nước được xây dựng 5 năm 1 lần và công bố vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Từ những quy định trên, có thể khẳng định rằng, bảng giá đất của Nhà nước không liên quan gì đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước và cũng không liên quan gì đến tiền bồi thường cho người bị Nhà nước thu hồi đất.
Tại khoản 43, Điều 114, Luật Đất đai quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Tại Khoản 4, Điều 114 quy định: “Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp gồm: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tiền thuê đất nông nghiệp và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức; tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.
Luật cũng đã quy định rõ giá đất cụ thể của các dự án bất động sản mà nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước được hình thành dưới các dạng: giá đất trúng đấu giá khi UBND cấp tỉnh tổ chức đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư; định giá đất cụ thể khi nhà đầu tư được chỉ định không thông qua lựa chọn cạnh tranh giữa các nhà đầu tư. Việc đấu giá đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá. Giá đất được tính để bồi thường cho người bị Nhà nước thu hồi đất phải sát với giá thị trường tại thời điểm bồi thường.
Có quan điểm cho rằng, theo quy luật thị trường, giá đất của Nhà nước càng phù hợp thị trường thì thị trường bất động sản càng lành mạnh. Ông có chung quan điểm này?
Đúng vậy! Một thị trường bất động sản lành mạnh là thị trường phải bảo đảm được điều kiện chênh lệch không đáng kể giữa giá đất của Nhà nước và giá đất trên thị trường. Điều này có nghĩa là thị trường bất động sản lành mạnh sẽ không có khoảng hở giá đất, hoặc nếu có thì khoảng hở đó rất hẹp giữa giá đất của Nhà nước và giá đất thị trường.
Theo quy luật giá trị, sự không lành mạnh của thị trường bất động sản luôn tồn tại gắn với khoảng hở về giá đất. Theo quy luật cung – cầu, giá đất chịu tác động chủ yếu từ quan hệ giữa cung và cầu, chứ không chịu sự tác động hoặc chịu tác động rất ít của sự can thiệp của Nhà nước vào giá đất. Theo quy luật cạnh tranh, nếu giá đất của Nhà nước tác động mạnh vào thị trường thì sẽ không còn cạnh tranh giữa các nhà đầu tư. Những quy luật cơ bản của thị trường nói trên chính là luận cứ chủ yếu để hình thành Điều 114 của Luật Đất đai 2013, làm cho giá đất của Nhà nước có tác động ít nhất vào giá cả bất động sản trên thị trường.
Vậy ông có bình luận gì về tính hiệu quả của khung giá đất mới?
Trong hoàn cảnh hiện nay, giá bất động sản trên thị trường phụ thuộc chủ yếu vào lượng cung hàng hóa bất động sản và khả năng thanh toán của nhóm cầu tương ứng. Trên thực tế, trong vòng 10 năm nay, từ năm 2005 (năm bắt đầu áp dụng bảng giá đất mới của UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2003) tới 2015 (năm bắt đầu áp dụng bảng giá đất mới của UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013), khung giá đất của Chính phủ vẫn giữ nguyên giá trần đối với đất ở tại đô thị (67,5 triệu đồng/m2) nhưng bảng giá đất tại 2 đô thị loại đặc biệt đã tăng theo từng năm, mức cao nhất gần đây là 86 triệu đồng/m2.
Trên thị trường, giá đất lại giảm khoảng 30% vào năm 2011 và giảm tới 50% vào 2013. Tại các khu đất vàng ở Hà Nội và TP. HCM, giữa năm 2008, giá trần thị trường cao tới mức 1 tỷ đồng/m2, tới nay đã giảm chỉ còn khoảng 500 triệu đồng/m2. Như vậy, thực tế cho thấy, giá đất của Nhà nước biến động tăng và giá đất thị trường lại biến động giảm. Điều này đã chứng minh rằng, những lo ngại vừa qua về việc Nhà nước tăng giá trên đất ở tại đô thị chỉ là sự tồn dư quá mạnh của cơ chế bao cấp trong tư duy con người, kể cả các chuyên gia.
Theo tôi, giá đất của Nhà nước cần phải tăng hơn nữa sao cho phù hợp giá thị trường. Đây chính là cách tốt nhất để giảm giá đất thị trường. Chấp nhận thực tế là cách duy nhất làm cho thực tế tự thay đổi theo hướng tốt đẹp hơn.
Tuy nhiên, khung giá đất mới sẽ gây thiệt hại cho một số nhà đầu tư được Nhà nước cho nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do phải trả tiền nợ cao hơn?
Lo ngại này là đúng, vì được nợ Nhà nước theo quy định tại Luật Đất đai 2003 thì tiền trả nợ phải tính theo quy định tại thời điểm trả nợ, tức là theo Luật Đất đai 2013. Khi Chính phủ thấy những hoàn cảnh này thực sự đáng xem xét thì có thể quyết định các nhà đầu tư này được tính giá trị nợ theo giá đất lúc ghi nợ. Không nên vì sự yếu kém của một số nhà đầu tư mà ngừng lại các bước đi nhằm tái cấu trúc thị trường bất động sản.
Đức Minh (Đầu tư Chứng khoán)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
