Bài viết

“1,74 triệu người tại các đô thị có nhà ở dưới chuẩn”

. Theo giả định của CTCP Chứng khoán Bản Việt (VCSC), quy mô hộ gia đình trung bình của Việt Nam sẽ tiếp tục giảm với tốc độ 1,1%/năm trong ít nhất 10 năm nữa, và đến thời điểm này quy mô hộ gia đình sẽ còn 3,3 thành viên. Trên thực tế, con số này có thể lớn hơn vì quy mô hộ gia đình trung bình tại các thành phố thường nhỏ hơn so với tại nông thôn và cũng vì phần lớn người dân sống trong nhà ở dưới chuẩn hiện nay là dân nhập cư trong độ tuổi lao động từ nông thôn rời xa gia đình để đến thành phố sống. Một giả định mà VCSC đưa ra, nếu quy mô hộ gia đình trung bình tại các khu vực đô thị bằng với mức trung bình của cả nước hiện nay là 3,73 người/hộ, sẽ có tổng cộng 470. 000 hộ gia đình có nhu cầu muốn đổi sang nhà ở chất lượng cao hơn nhưng vẫn phải là nhà ở có giá phải chăng

các thống kê cho thấy, quy mô hộ gia đình tại Việt Namđã liên tục giảm trong nhiều năm qua, từ 4,27 thành viên/hộ năm 2002 xuống 3,73 thành viên/hộ năm 2014. 
Theo giả định của CTCP Chứng khoán Bản Việt (VCSC), quy mô hộ gia đình trung bình của Việt Nam sẽ tiếp tục giảm với tốc độ 1,1%/năm trong ít nhất 10 năm nữa, và đến thời điểm này quy mô hộ gia đình sẽ còn 3,3 thành viên.
Trong khi đó, theo ước tính của Bộ Xây dựng, quy mô hộ gia đình đến năm 2020 chỉ còn 3,2 thành viên/hộ.
Ước tính, hiện Việt Nam có khoảng 8 triệu hộ gia đình tại các khu vực đô thị , tốc độ tăng trưởng dân số thành thị 0,9%.
Với việc quy mô hộ gia đình liên tục giảm dự kiến sẽ khiến số hộ gia đình đến năm 2025 tăng thêm khoảng 2 triệu.

TS. Phạm Sỹ Liêm: “Dự án bất động sản cố tình không nộp thì Cục Thuế chịu à?”

Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ngành thuế nên ngay lập tức có những giải pháp cụ thể và mạnh mẽ hơn đối với các doanh nghiệp, dự án nợ thuế. 
Cục Thuế Hà Nội và TP.HCM vừa công bố danh sách hàng trăm doanh nghiệp, dự án bất động sản nợ đọng, chây ì thuế lên tới nhiều nghìn tỷ đồng.


Và đương nhiên, hàng triệu hộ gia đình mới này sẽ cần nhà ở xây mới vì lượng cung hiện nay tại các đô thị gần như đều đã được hấp thụ.

Nguồn: VCSC 

Báo cáo nghiên cứu của VCSC cho biết, với cơ cấu dân số trẻ như hiện nay, phần lớn các hộ gia đình mới sẽ là các cặp vợ chồng trẻ tách khỏi gia đình và thường không có nhiều tiền tiết kiệm.
Do vậy, phần lớn nhu cầu theo dự báo sẽ là nhà ở trung cấp hoặc thậm chí nhà ở thu nhập thấp, qua đó kích thích nhu cầu cho phân khúc nhà ở giá phải chăng.
Đồng quan điểm trên, trong nghiên cứu “Vietnam Housing Sector Profile” của UN Habitat cũng nhận định: “Không có nhà ở giá phải chăng phù hợp trên thị trường bất động sản chính thức dành cho những người mới lập nghiệp như các cặp vợ chồng mới kết hôn và người trẻ tuổi. Do không có quy định về việc cho thuê nhà và khan hiếm nhà cho thuê nên các hộ gia đình mới rất khó có thể có nhà ở”.
Báo cáo của VCSC cũng cho biết, nghiên cứu của UN Habitat tiết lộ, “tình trạng không có đủ nhà ở giá phải chăng đảm bảo chất lượng được phản ánh thông qua việc 25% nguồn cung nhà ở tại Việt Nam được Chính phủ xếp loại dưới chuẩn hoặc tạm bợ”.
Tuy nhiên, tại khu vực các đô thị, VCSC cho biết, Bộ Xây dựng ước tính có khoảng 1,74 triệu người có nhà ở dưới chuẩn.  

 Một khu tập thể cũ tại đô thị. 

Một giả định mà VCSC đưa ra, nếu quy mô hộ gia đình trung bình tại các khu vực đô thị bằng với mức trung bình của cả nước hiện nay là 3,73 người/hộ, sẽ có tổng cộng 470.000 hộ gia đình có nhu cầu muốn đổi sang nhà ở chất lượng cao hơn nhưng vẫn phải là nhà ở có giá phải chăng.
Trên thực tế, con số này có thể lớn hơn vì quy mô hộ gia đình trung bình tại các thành phố thường nhỏ hơn so với tại nông thôn và cũng vì phần lớn người dân sống trong nhà ở dưới chuẩn hiện nay là dân nhập cư trong độ tuổi lao động từ nông thôn rời xa gia đình để đến thành phố sống.
Đây là một thị trường đầy tiềm năng cho giới tạo lập bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn sắp tới.
V.T

Đồng phục hoá đô thị

Tại sao bây giờ chúng ta thấy đầy rẫy những công trình “giả cổ”, sao chép đủ thứ Đông – Tây – Kim – Cổ? Đó không phải là ý muốn của KTS mà là ý muốn của các “ông chủ” (người quản lý). Bộ mặt kiến trúc đô thị của Việt Nam đang dần thay đổi với những cái được và chưa được. Có dịp đi đường bộ qua một loạt đô thị mới ở miền Bắc, miền Trung cũng như miền Nam ai cũng thấy là không thể phân biệt được nữa. Người ta cứ muốn đặt dấu ấn nhiệm kỳ của mình bằng những công trình bề thế, hoành tráng. Sự giống nhau của các đô thị mới, đường phố mới, trung tâm mới, công trình mới thật thảm hại. Nhưng đáng buồn là ngay những người lãnh đạo lại có những quyết định đi ngược với định hướng kiến trúc đó. Đâu phải…


Nhiều hình ảnh phản cảm tại Khu du lịch Cửa Việt

Dự án dở dang của Cty Hoàng Đức.
Ông Hoàng Công Thức – Phó giám đốc Trung tâm Thông tin xúc tiến du lịch Quảng Trị cho biết, đến thời điểm hiện tại có 11 dự án đã đăng ký đầu tư, trong đó có 8 dự án đi vào hoạt động khai thác


Bây giờ, nhìn lại mình, sẽ thật khó có thể đoán định chúng ta đang đứng ở đâu! Bộ mặt kiến trúc đô thị của Việt Nam đang dần thay đổi với những cái được và chưa được. Một số công trình kiến trúc đẹp, hiện đại. Một số đường phố mới thật khang trang. Thật là hữu hạn. Cái chung và cái phổ biến lại là những công trình kiến trúc chưa đẹp, thị hiếu cầu kỳ, kém thẩm mỹ. Cố vươn lên hiện đại mà thiếu tiềm thức về bản sắc Việt Nam.
Tại sao bây giờ chúng ta thấy đầy rẫy những công trình “giả cổ”, sao chép đủ thứ Đông – Tây – Kim – Cổ? Đó không phải là ý muốn của KTS mà là ý muốn của các “ông chủ” (người quản lý). Ông chủ đó có thể chỉ giữ quyền 5 năm, nhưng sản phẩm kiến trúc ấy sẽ tồn tại lâu dài hơn thế. Vì vậy, không thể để ý tưởng, mong muốn của một cá nhân lãnh đạo có quyền nào đó mà đẻ ra những sản phẩm kiến trúc “chẳng giống ai”, “trọc phú” giữa đô thị hôm nay.
Ở các nước khác, người đứng đầu nhà nước có quyền quyết định. Song bên cạnh họ còn có một đội ngũ cơ quan phản biện độc lập. Vì thế, những quyết định của họ đưa ra bao giờ cũng mang ý nghĩa xã hội cao.
Có dịp đi đường bộ qua một loạt đô thị mới ở miền Bắc, miền Trung cũng như miền Nam ai cũng thấy là không thể phân biệt được nữa. Không nhớ được những nơi mình đã đi qua nữa. Sự giống nhau của các đô thị mới, đường phố mới, trung tâm mới, công trình mới thật thảm hại. Các đô thị phát triển bất chấp các đặc trưng và truyền thống làm tiêu tán nhiều giá trị – văn hoá địa phương. Có KTS còn nói rằng, chúng ta đang cưỡng bức đồng phục hoá các đô thị.
Chính phủ đã ban hành Định hướng kiến trúc Việt Nam đến năm 2020. Nhưng đáng buồn là ngay những người lãnh đạo lại có những quyết định đi ngược với định hướng kiến trúc đó. Người ta cứ muốn đặt dấu ấn nhiệm kỳ của mình bằng những công trình bề thế, hoành tráng. Nhưng kiến trúc đâu phải như thế. Đâu phải cứ hoành tráng, cứ “cổ”, “lai Tây” là đẹp, là ghi dấu ấn?!
Thời đại nào thì có nghệ thuật của thời đại ấy. Sao chép là thể hiện sự học đòi, là sự thất bại trong tư duy nghệ thuật của ngay ông chủ và cả KTS đó.
Sẽ là thất bại nếu như mỗi đô thị không tồn tại nét đẹp riêng trên cái gốc truyền thống, văn hoá của mình. Đâu đó những mái chóp của phương tây, những cửa kính khung nhôm xa lạ với môi trường, khí hậu Việt Nam đang tràn lan như một thứ bệnh dịch ở hầu khắp các đô thị. Những khu vực phố cũ, phố cổ cảnh quan thiên nhiên đang có nguy cơ bị chen lấn, xô đẩy bởi thiếu cái nhìn của một quy hoạch tổng thể, thống nhất đa ngành. Thiếu một phương tiện pháp lý cần thiết để quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch. Thiếu ý thức nhận dạng bản sắc văn hoá và trách nhiệm cộng đồng, làm mất đi dáng vẻ truyền thống, thế mạnh của một đô thị cần phải có, nhất là trong xu hướng hiện đại hóa hôm nay.
Ngọc Lý (Báo Xây dựng)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

TP.HCM: Kiến nghị bổ sung dự án hạ tầng vào Hợp đồng BT 4 tuyến đường chính trong đô thị Thủ Thiêm

Theo đó, Thành phố sẽ giao các dự án thuộc Vùng Châu thổ phía Nam gồm Khu nghỉ dưỡng sinh thái (khoảng 7,28 ha), Công viên giải trí (khoảng 8,18 ha), Viện Nghiên cứu (khoảng 2,44 ha) và đất khai thác của Khu lâm viên sinh thái (khoảng 6,4 ha) để cân đối cho dự án Lâm viên sinh thái thuộc Vùng Châu thổ phía Nam (128 ha) sẽ được Thành phố và nhà đầu tư đàm phán trong Hợp đồng BT theo phương thức thanh toán cùng thời điểm. Cụ thể, Công ty Đại Quang Minh sẽ đầu tư đoạn đường Bắc – Nam từ điểm cuối dự án Khu II đến nút giao C5 trên tuyến R4 và đoạn đường nối từ Đường vòng cung thuộc Khu II đến tuyến đường R4 với tổng vốn đầu tư khoảng 310 tỷ đồng, sau khi hoàn thành sẽ bàn giao Thành phố khai thá…

Cụ thể, Công ty Đại Quang Minh sẽ đầu tư đoạn đường Bắc – Nam từ điểm cuối dự án Khu II đến nút giao C5 trên tuyến R4 và đoạn đường nối từ Đường vòng cung thuộc Khu II đến tuyến đường R4 với tổng vốn đầu tư khoảng 310 tỷ đồng, sau khi hoàn thành sẽ bàn giao Thành phố khai thác, sử dụng mà không yêu cầu hoàn lại chi phí đầu tư.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh sẽ thực hiện toàn bộ việc duy tu, bảo dưỡng Khu lâm viên sinh thái thuộc Vùng Châu thổ phía Nam trong thời gian 50 năm với tổng chi phí ước tính là 4.000 tỷ đồng.
Trước đó, UBND Thành phố đã chấp thuận chủ trương cho Công ty Đại Quang Minh làm nhà đầu tư nghiên cứu và thực hiện dự án Vùng Châu thổ phía Nam (khu chức năng số 8) trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm .
Theo đó, Thành phố sẽ giao các dự án thuộc Vùng Châu thổ phía Nam gồm: Khu nghỉ dưỡng sinh thái (khoảng 7,28 ha), Công viên giải trí (khoảng 8,18 ha), Viện Nghiên cứu (khoảng 2,44 ha) và đất khai thác của Khu lâm viên sinh thái (khoảng 6,4 ha) để cân đối cho dự án Lâm viên sinh thái thuộc Vùng Châu thổ phía Nam (128 ha) sẽ được Thành phố và nhà đầu tư đàm phán trong Hợp đồng BT theo phương thức thanh toán cùng thời điểm.
Công ty Đại Quang Minh sẽ đảm bảo hoàn thành Khu Lâm viên sinh thái thuộc Vùng Châu thổ phía Nam vào tháng 2/2017 để đưa vào sử dụng đồng bộ với 4 tuyến đường chính trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Hợp đồng BT dự án 4 tuyến đường chính trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm có giá trị hơn 12.000 tỷ đồng gồm: Đại lộ vòng cung (tuyến R1); Đường ven hồ trung tâm (tuyến R2); Đường ven sông Sài Gòn (tuyến R3); Đường vùng châu thổ, đường châu thổ trên cao (R4) có tổng chiều dài là 11,9km, chiếm 65.689 m2 diện tích đất. Đổi lại, Thành phố giao các lô đất thuộc khu II, IIA, III, IIIA và Khu phức hợp bến du thuyền trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

CPI tháng 3 tăng trở lại sau 4 tháng giảm

Diễn biến CPI qua các tháng – Nguồn: Tổng cục Thống kê.
Thái Hà
Tổng cục Thống kê vừa công bố chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 3/2015 tăng 0,15% so với tháng trước và tăng 0,93% so với tháng 3/2014


 
N.Đăng
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Đô thị “hoang”, đất “vàng” bỏ phí

Thật bất ngờ, chúng tôi thấy tại trung tâm thành phố, nhiều tòa nhà cao tầng lẫn trung tâm thương mại (nằm cạnh tòa nhà Trung tâm hành chính tỉnh Bình Dương) đã được xây cất hoàn chỉnh nhưng chỉ lác đác một số căn hộ sử dụng, còn hầu hết đang bỏ trống. Trong tương lai, khu vực này được bố trí xây dựng khu tái định cư, khu công nghiệp đô thị, dịch vụ, khu liên hợp… Các khu tái định cư này được xây dựng nhằm bố trí chỗ ở cho người dân phường Phú Mỹ khi tỉnh Bình Dương tiến hành thu hồi diện tích đất cao su phục vụ cho việc mở rộng và phát triển đô thị. Từ TP Hồ Chí Minh đi về phía Đông bắc gần 50km, chúng tôi đến Khu đô thị và công nghiệp Mỹ Phước 3 (thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương), tiếp tục …

Ở phía Nam, đô thị hoang có nhiều nhất ở tỉnh Bình Dương, một tỉnh được đánh giá tiên phong với nhiều chính sách đột phá trong đầu tư xây dựng hạ tầng. Hàng loạt khu đô thị không bóng người, chỉ có những đàn bò đang nhẩn nha gặm cỏ. Nhiều ngôi biệt thự tiền tỷ xuống cấp đến mức người dân phải xót xa thốt lên rằng: “Chúng tôi kiếm từng đồng bạc lẻ, nhìn những ngôi nhà bạc tỷ mục nát theo năm tháng mà thấy đứt ruột gan…”.
Bê tông cốt thép gỉ sét theo thời gian tại các dự án đô thị ở Bình Dương.
Biệt thự ngập cỏ lau
Từ TP Hồ Chí Minh đi về phía Đông bắc gần 50km, chúng tôi đến Khu đô thị và công nghiệp Mỹ Phước 3 (thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương), tiếp tục đi vào gần 10km, chúng tôi đến khu căn hộ “hoang” (phường Thới Hòa), đập vào mắt là con đường dài hơn 1km, xe tải quần thảo bụi tung mịt mù… Vượt qua quãng đường này, chúng tôi chứng kiến cảnh hàng nghìn cọc bê tông cốt nền cao quá đầu gối mọc lên tua tủa trên những khu NE, NJ, DH, DE… Các khu này đều có móng nền kiên cố và quy hoạch đâu ra đó. Thế nhưng, trái ngược là cảnh hoang tàn hiện rõ trên từng thanh thép đã hoen gỉ theo thời gian. Đáng nói hơn, hàng chục căn hộ gần như hoàn thiện đang phơi nắng phơi sương, vách tường phủ từng lớp rêu mốc. Từng căn nhà, xộc lên mùi hôi hám. Chúng tôi vừa đi vừa lựa để tránh những đống phân bò dày đặc trên nền nhà. Lên đến tầng cao nhất, nhìn ra xa càng ngán ngẩm và chua xót, bởi những ngôi nhà hoang tàn dù cho đường sá, cầu cống, hệ thống thoát nước… đã được hoàn thiện.
Bà Đỗ Thị Gái (ngụ tại khu phố 1, phường Thới Hòa, thị xã Bến Cát) cho biết: Khu căn hộ cao cấp này đã bỏ hoang bảy, tám năm nay, giữa năm 2008 khi kinh tế suy thoái cũng là lúc Công ty CP Phát triển đô thị (Becamex UDJ) cùng các nhà đầu tư ngừng xây dựng. Để rồi các khu nhà này rơi vào tình trạng không một bóng người cho đến hôm nay và ngày càng xuống cấp nghiêm trọng. “Thú thực, vì lý do đặc thù công việc của hai vợ chồng nên không chuyển đi được chứ thực sự ai mà chả muốn đi, bởi ở đây không khác gì vùng đất chết… Buồn lắm!” – bà Gái nói.
Đi sâu vào trong khu đô thị, chúng tôi bắt gặp thêm vô số căn nhà bỏ hoang. Cụ thể, tại khu G, hàng trăm căn biệt thự cao cấp nằm san sát nhau khiến cho bất cứ ai cũng bị ngợp bởi sự nguy nga, tráng lệ của nơi đây. So về số lượng, đẳng cấp, lẫn khâu quy hoạch thì khu vực này gần như hoàn chỉnh, nhiều căn biệt thự đã được xây dựng tường rào và cổng vào, hệ thống cửa kính, mái ngói có kiến trúc rất bắt mắt. Thế nhưng, từng căn biệt thự vẫn không thể “giấu” được sự xuống cấp bởi những cánh cổng sắt hoen gỉ, tường bao quanh đã rêu mốc, thậm chí đổ vỡ trơ trọi. Cả khu vực, cỏ lau mọc um tùm quá đầu người. Những biệt thự hoàn thiện cạnh đó, còn có số phận tồi tệ hơn, bởi những căn nhà bạc tỷ này chỉ dùng để… nuôi gia cầm. Tại đây, sự cô quạnh phần nào giảm bớt bởi có sự hiện diện của những công nhân làm nhiệm vụ chăm sóc, duy trì vườn hoa, cây cảnh và lực lượng bảo vệ trông coi khu biệt thự “vô chủ”.
Đại diện tổ bảo vệ trong khu biệt thự (thuộc khu G) cho biết, đây là những căn hộ cao cấp được Becamex UDJ bán lại cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, do suy thoái kinh tế nên các căn hộ này vẫn chưa có người đặt mua. “Đã hoàn thiện gần chục năm nay, nhưng không có người dọn đến ở nên các căn nhà xuống cấp là điều khó tránh khỏi, chúng tôi cũng đau xót lắm khi chứng kiến khối tài sản khổng lồ này mục nát dần theo năm tháng. Hàng triệu người dân nghèo chỉ dám mơ một căn nhà nhỏ để sinh sống thì các căn hộ tiền tỷ vẫn bỏ hoang chờ đến ngày khai tử” – một người trong nhóm bảo vệ chua xót nói.
Men theo đường NE3, chúng tôi sang Khu đô thị Mỹ Phước 2 để đi tìm hiểu thêm sự việc. Khác với Mỹ Phước 3, những căn nhà tại đây đã lác đác có người dân dọn đến ở và hạ tầng cũng đã cơ bản hoàn thiện. Tuy nhiên, nếu tính theo tỷ lệ số căn hộ có người đến ở với số căn hộ bỏ hoang thì quả thật có không ít vấn đề. Cụ thể, tại mặt tiền của tuyến đường rộng lớn, nhiều làn xe có hệ thống cây xanh rợp bóng mát, xen lẫn những dãy hoa được trồng rất đẹp, nhưng hai dãy nhà được bố trí san sát nhau hai bên đường đều bỏ trống, không một bóng người. Điều đáng nói, tại đây cũng đã hình thành sẵn các khu mua sắm, siêu thị, chợ… nhưng cũng trong tình trạng “cửa đóng then cài”.
Những mô hình “ma”?
Tiếp tục hành trình đến thành phố mới Bình Dương. Thật bất ngờ, chúng tôi thấy tại trung tâm thành phố, nhiều tòa nhà cao tầng lẫn trung tâm thương mại (nằm cạnh tòa nhà Trung tâm hành chính tỉnh Bình Dương) đã được xây cất hoàn chỉnh nhưng chỉ lác đác một số căn hộ sử dụng, còn hầu hết đang bỏ trống. Đáng nói hơn, tại phường Phú Tân và Hòa Phú (nằm cách trung tâm thành phố mới khoảng 1km) cảnh hoang tàn thể hiện trên từng con đường. Hiện nay, hai phường này được xem là trọng tâm nằm trong quy hoạch khu đô thị mới của Bình Dương. Trong tương lai, khu vực này được bố trí xây dựng khu tái định cư, khu công nghiệp đô thị, dịch vụ, khu liên hợp… Các khu tái định cư này được xây dựng nhằm bố trí chỗ ở cho người dân phường Phú Mỹ khi tỉnh Bình Dương tiến hành thu hồi diện tích đất cao su phục vụ cho việc mở rộng và phát triển đô thị. Thế nhưng, tại phường Phú Tân, quy hoạch đất nền dù đâu vào đấy, nhưng việc xây dựng vẫn thưa thớt, nhiều căn nhà xây xong rồi vẫn bỏ trống. Sống ở đây kể từ những ngày đầu thành lập phường Phú Tân, ông Lê Đình Thế (quê Thanh Hóa), chủ cửa hàng bán vật liệu xây dựng cho biết, thuê với giá 2 triệu đồng/tháng. Mang tiếng khu dân cư mới nhưng rất ít người ở, bởi dù được đền bù và bố trí chỗ ở, nhưng vì hạ tầng chưa đồng bộ, hoạt động kinh doanh buôn bán khó khăn nên người dân không mấy mặn mà. “Nếu các anh có nhu cầu mua đất để ở tại đây thì không nên, còn mua để đầu tư thì tốt nhất đợi thêm thời gian nữa”, ông Thế chia sẻ.
Tiếp tục đi xuống phía Khu công nghiệp Tân Vĩnh Hiệp, những con đường rộng rãi chưa được đặt tên càng làm cho quang cảnh tại khu vực phường Phú Tân thêm ảm đạm. Bên ngoài mặt đường lớn có khá nhiều cư dân sinh sống, nhưng đi sâu vào bên trong mới thấy cảnh hoang tàn. Cái nắng buổi trưa cộng với những cơn gió lướt qua từng hàng cây không có bóng khiến nhiều người có cảm giác ớn lạnh. Đa phần những căn nhà được xây dựng tạm bợ với mục đích cho công nhân thuê nhà trọ. Có căn nhà đang được xây dựng gấp gáp, cũng có căn đã hoàn thiện nhưng cổng khóa trái im ỉm. Những lô đất trống có nơi được xây vài hàng gạch sơ sài để đánh dấu thửa đất, thậm chí có những khu đất được sử dụng làm… bãi chăn thả trâu, bò. Có thể nói, không chỉ riêng khu vực này mà xung quanh thành phố mới Bình Dương còn cả nghìn hécta đất bỏ không chưa biết “số phận” sẽ về đâu, trong khi công tác quy hoạch, phát triển đô thị thiếu căn cứ, không phù hợp với thực tế tại địa phương.
Hà Tuấn – Tiến Thành (Hà Nội Mới)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Đô thị “hoang”, đất “vàng” bỏ phí: Ở những nơi không có… bóng người

Về những dự án bất động sản từng “làm mưa, làm gió” tại Đồng Nai, giới đầu tư địa ốc khu vực phía Nam phải nhắc đến dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn với tổng vốn đầu tư được công bố lên tới 6 tỷ USD (chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư Nhơn Trạch thuộc Tổng công ty Tín Nghĩa). Đối với những dự án sử dụng đất đã bồi thường nhưng chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện dự án, thành phố sẽ kiến nghị để chuyển đổi chủ đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án nhằm bảo đảm tiến độ. Dự án được chính thức khởi công từ năm 2008 nhưng đến nay sau 7 năm, khu đô thị tầm cỡ này vẫn chưa định được hình hài, hiện chỉ có lác đác vài dự án tái định cư được xây dựng. Bên cạnh đó là dự án Khu đô thị Detaco do Công ty CP Đệ Ta…

Lãng phí rất lớn nguồn tài nguyên
Cách đây vài năm, hàng loạt dự án bất động sản quy mô lớn tại Đồng Nai được công bố với nhiều hứa hẹn “có cánh”. Một trong số này có dự án đình đám với tổng vốn đầu tư ban đầu là 2 tỷ USD, quy mô lên tới 1.184ha. Đó là Khu kinh tế mở Long Hưng (xã Long Hưng, TP Biên Hòa) do Liên hiệp Hợp tác xã Dịch vụ nông nghiệp tổng hợp Đồng Nai (Donacoop) làm chủ đầu tư. Dự án được chính thức khởi công từ năm 2008 nhưng đến nay sau 7 năm, khu đô thị tầm cỡ này vẫn chưa định được hình hài, hiện chỉ có lác đác vài dự án tái định cư được xây dựng. Cách TP Biên Hòa không xa, nằm ven quốc lộ 51, một dự án quy mô khác là Khu đô thị Thung Lũng Xanh (xã An Phước, huyện Long Thành) có quy mô 45ha do Công ty CP Long Thuận Lộc làm chủ đầu tư. Hiện tại, dự án đã được đầu tư hạ tầng, nhưng không có người ở.
Dãy nhà bỏ hoang không có người ở.
Về những dự án bất động sản từng “làm mưa, làm gió” tại Đồng Nai, giới đầu tư địa ốc khu vực phía Nam phải nhắc đến dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn với tổng vốn đầu tư được công bố lên tới 6 tỷ USD (chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư Nhơn Trạch thuộc Tổng công ty Tín Nghĩa). Được quy hoạch trên diện tích 942ha, nằm ở vị trí trung tâm của Khu đô thị mới Nhơn Trạch, dự án Đông Sài Gòn từng được ví như “thiên đường nghỉ dưỡng” cuối tuần của người dân TP Hồ Chí Minh. Báo cáo tài chính năm 2012 của Công ty CP Đầu tư Nhơn Trạch cho thấy, tính đến hết năm 2012, số tiền đầu tư vào khu đô thị này đã lên tới 945 tỷ đồng. Theo ghi nhận của chúng tôi, dù được chính thức khởi công từ tháng 8-2009, đến nay đã gần 6 năm, nhưng hiện dự án Đông Sài Gòn mới được chủ đầu tư khởi công phần hạ tầng khu vực phía bắc đường 25B với diện tích 350ha, các hạng mục chính gần như chưa khởi động. Hiện tổng thể mặt bằng của dự án chỉ là bãi đất trống, chưa có bất kỳ công trình nhà ở nào. Điểm chung của các dự án kể trên là đều sử dụng diện tích đất rất lớn, chủ yếu là đất nông nghiệp dẫn tới lãng phí rất lớn nguồn tài nguyên đất đai.
Năm 2006, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đô thị mới Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai đến năm 2020. Từ đó, Nhơn Trạch được ví như “sân sau” của TP Hồ Chí Minh. Vốn là một vùng đất thuần nông, Nhơn Trạch trở thành điểm đến của hàng loạt “đại dự án” bất động sản. Tại thời điểm thị trường bất động sản đang vào đỉnh cao của “cơn sốt” (năm 2007-2008), số doanh nghiệp hốt bạc khi đầu tư vào Nhơn Trạch lên tới hàng trăm. Gần như dự án nào tung ra thị trường đều được giới đầu cơ mua ngay lập tức. Không ít nhà đầu tư kỳ vọng sẽ thu được những khoản lợi nhuận khổng lồ khi Nhơn Trạch trở thành thành phố đúng nghĩa trong tương lai. Thế nhưng, thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng ngay sau đó. Trở lại thành phố mới Nhơn Trạch vào thời điểm này là một đô thị thưa thớt người ở, nếu không nói là đìu hiu, cô quạnh. Đơn cử, tại dự án Khu dân cư Long Thọ – Phước An do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư có quy mô 223ha, dù được khởi công


Doanh nghiệp địa ốc hết thời ăn xổi

Địa ốc 2015 – Cuộc đua chỉ dành cho ông lớn
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vừa thống kê, chỉ riêng trong tháng 2, thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM có khoảng 2.300 giao dịch thành công, tăng gấp 2-3 lần cùng kỳ năm ngoái


từ năm 2003, nhưng đến nay vẫn chưa có người đến xây dựng nhà ở. Bên cạnh đó là dự án Khu đô thị Detaco do Công ty CP Đệ Tam làm chủ đầu tư, có quy mô 47,3ha, tổng vốn đầu tư trên 1.600 tỷ đồng. Dự án khi hoàn thành sẽ có 36 khối chung cư cao 12-18 tầng, quy mô dân số khoảng 10.500 người. Tuy nhiên, tại thời điểm này, dự án chỉ là bãi đất hoang với tấm bảng giới thiệu dự án đã hoen gỉ.
Không thể để doanh nghiệp “ôm” đất
Tại TP Hồ Chí Minh, hiện có khoảng 348 khu đất với diện tích 1.170ha đang bị bỏ hoang, 285 khu đất cho thuê trái phép, 65 khu đất cho mượn không đúng quy định. Số liệu từ Sở Tài nguyên – Môi trường thành phố cho biết, các tập đoàn, tổng công ty đang trực tiếp quản lý, sử dụng 410 khu đất với diện tích 6,3 triệu mét vuông, nhưng mới sử dụng đúng mục đích 2,5 triệu mét vuông, chiếm khoảng 39%, số còn lại đang bỏ hoang hoặc cho thuê trái phép.
 
Một đơn nguyên chung cư tại Nhơn Trạch đang bị “đắp chiếu”.
Đáng lưu ý đây là những khu đất giao cho doanh nghiệp nhà nước (DNNN) triển khai làm dự án theo quy hoạch. Sở Tài nguyên – Môi trường TP Hồ Chí Minh cho biết, qua rà soát tiến độ các dự án tại 155 khu đất của 72 DNNN, doanh nghiệp cổ phần hóa có thể khẳng định, tiến độ thực hiện rất chậm. Sở Tài nguyên – Môi trường đã kiến nghị UBND thành phố hủy bỏ chủ trương chấp thuận đầu tư đối với 47 khu đất với diện tích hơn 484.000m2. Đối với 13 khu đất có diện tích hơn 107.000m2, do các doanh nghiệp chưa có khả năng thực hiện dự án nhưng đang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, Sở Tài nguyên – Môi trường kiến nghị chấp thuận cho doanh nghiệp thuê ngắn hạn theo hiện trạng để chờ triển khai thực hiện dự án.
Năm 2007, UBND TP Hồ Chí Minh đã giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc đề xuất các tiêu chí quy hoạch 20 khu đất nằm ở những vị trí đẹp nhất tại khu trung tâm thành phố để kêu gọi đầu tư. Tuy nhiên, sau gần chục năm, đến nay chỉ có khoảng một nửa trong số đó đã, đang hoặc chuẩn bị triển khai các dự án. Số còn lại vẫn “bất động” hoặc bế tắc trong kêu gọi các nhà đầu tư. Trong đó, phải kể đến những khu “đất vàng ” như khu phức hợp Đồng Khởi – Nguyễn Huệ – Ngô Đức Kế; khu tứ giác Pasteur – Tôn Thất Đạm – Huỳnh Thúc Kháng – Tôn Thất Thiệp; khu 6 ô kế chợ Bến Thành; khu đất Nhà máy Bia Sài Gòn…
Ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh cho biết, thành phố sẽ tiếp tục tiến hành rà soát, xử lý khoảng 123 dự án, chủ yếu là dự án mà DNNN được giao quản lý nhưng kéo dài thời gian thực hiện gây lãng phí tài nguyên đất đai và lợi ích xã hội. Đối với những dự án sử dụng đất đã bồi thường nhưng chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện dự án, thành phố sẽ kiến nghị để chuyển đổi chủ đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án nhằm bảo đảm tiến độ.
Trao đổi với phóng viên Báo Hànộimới, ông Võ Văn Luận, Chánh văn phòng UBND TP Hồ Chí Minh cho rằng, nguyên nhân cơ bản khiến nhiều nhà đầu tư mất năng lực tài chính, không thể triển khai dự án là do nền kinh tế suy thoái, sức tiêu thụ các sản phẩm về nhà đất sụt giảm nên đầu ra bị thu hẹp, doanh nghiệp không bán được hàng, không huy động được vốn. “Thành phố hết sức chia sẻ khó khăn của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, không thể để doanh nghiệp “ôm” đất như vậy, bởi điều này không những khiến chi phí doanh nghiệp tăng lên mà Nhà nước cũng thất thoát ngân sách khi để lãng phí nguồn tài nguyên đất đai” – ông Luận nói. Cũng theo ông Võ Văn Luận, khi đưa ra quyết định thu hồi, thành phố đã cân nhắc trên tinh thần khách quan. “Thu hồi dự án nào, của doanh nghiệp nào, thành phố đều xem xét một cách khách quan và công bằng. Nhà đầu tư nào còn năng lực triển khai thì tiếp tục cho làm, ngược lại sẽ kiên quyết thu hồi”, ông Luận khẳng định.
 
Nguyễn Lê (Hà Nội mới)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

“Dồn điền đổi thửa” đất đô thị

Do phải thực hiện mục tiêu xã hội, kinh nghiệm quốc tế cho thấy tỉ lệ các dự án tự cân đối được vốn để đạt được mục tiêu chỉ là 30% (Hàn Quốc) hoặc thấp hơn (Đài Loan chỉ là 10%), có nghĩa là 70% đến 85% các dự án vẫn cần hỗ trợ của Nhà nước, đặc biệt là đóng góp bằng đất và tài trợ trước, sau đó thu hồi bằng thuế sau khi các chủ sử dụng bán lại. Giai đoạn củng cố là thời cơ tốt thúc đẩy sự cần thiết phải thể chế hóa công cụ ‘dồn điền đổi thửa’ đất đô thị để nhân rộng các dự án thí điểm thành công và bổ sung cho cách làm phát triển không lệ thuộc vào chủ đầu tư kinh doanh trong bối cảnh hiện nay. Trên thế giới, việc điều chỉnh đất đô thị kiểu tái phân thửa là “biện pháp phát triển đất đai cù…

Khu vực phát triển dự án đô thị phía Tây Hà Nội.
Sự cần thiết phải có công cụ quản lý phát triển trong bối cảnh mới
đô thị Việt Nam tăng trưởng nhanh trong vòng gần 30 năm qua, nhưng đã giảm tốc trong thời gian gần đây. Thống kê trong giai đoạn 2000-2010 cho thấy dân số đô thị tăng 1% thì diện tích đô thị tăng từ 1,5% đến 3%. Diện tích đất ở đô thị tăng bình quân 8%/năm trong cùng giai đoạn, nhanh hơn gần ba lần tốc độ tăng dân số tại khu vực đô thị (~3%năm). Tuy nhiên, từ năm 2011 trở lại đây, tốc độ tăng trưởng về dân số và không gian chững lại cùng với sự suy giảm của tốc độ tăng trưởng kinh tế.
Tăng trưởng đô thị trong cơ chế thị trường thường có tính chu kỳ với các giai đoạn mở rộng nóng (Expansion – Boom) và điều chỉnh lạnh (Burst Adjustment) kế tiếp. Giai đoạn phát triển “nóng” thị trường có xu hướng chạy theo các dự án lấy đất giá rẻ để đầu cơ. Hậu quả là có rất nhiều dự án “xôi đỗ” với cách thức sử dụng đất không liền khoảnh, phát triển dang dở, rời rạc, và kết nối kém với hệ thống hạ tầng xung quanh. Khi các nhà đầu cơ nhận ra họ đã mua sản phẩm gì với giá vượt quá khả năng chi trả của đa số dân cư, và đặc biệt là cung vượt xa cầu thì đã muộn.
Giai đoạn đóng băng cần những thay đổi tái cơ cấu phát triển. Dự án có triển vọng tái cơ cấu chính là các dự án gần, kết nối hạ tầng tốt. Thuật ngữ chuyên ngành gọi là khu vực tái phát triển (Brownfield). Các dự án mọc lên giữa đồng không mông quạnh (Greenfield) sẽ bị đào thải trước. Giai đoạn 2011 – 2014 cho thấy các dự án sống sót đều là các dự án ở gần, có thể giảm chi phí đầu tư vào hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
Tuy nhiên, việc giải quyết hậu quả tăng trưởng nóng không chỉ trông chờ vào các chủ đầu tư kinh doanh. Trước khi doanh nghiệp “làm” đô thị mới cạn kiệt sức lực vì suy thoái, cũng đã hầu như không quan tâm đến việc lấp các khoảng trống “xôi đỗ” do mình tạo ra. Lợi nhuận thấp và tính phức tạp về sở hữu của cư dân tại chỗ là những lý do chính. Để càng lâu, tại các khu vực này việc lấn chiếm và xây dựng tự phát sẽ phá hỏng cơ hội cải thiện chất lượng sống, hình thành các khu vực xập xệ và lãng phí đất. Có thể nói những khu vực như vậy cần chủ thể và cách làm phù hợp để lấp đầy các khoảng trống do phát triển kiểu “nhảy cóc” và chuyển đổi đất đai tại các khu vực đã có dân cư sinh sống. Từ góc độ Nhà nước, cách làm phù hợp là việc bổ sung những công cụ giúp các chủ thể tự nguyện và chủ động tham gia vào thực hiện quy hoạch. Những tồn tại dai dẳng của nhà siêu mỏng, siêu méo, đất nông nghiệp xen kẹt, đất vườn chia nhỏ và chuyển đổi tự phát ở ven đô cho thấy đô thị cải tạo rất khó thực hiện nếu chỉ dựa vào lực lượng thanh tra hay quyết định hành chính. Chúng ta cần công cụ quản lý giúp dung hòa mâu thuẫn trong phát triển, chia sẻ lợi ích và đóng góp vào cải thiện tình hình chung. Đó là công cụ phát huy và thúc đẩy tính đồng thuận xã hội trong phát triển (Consensus Building) kết hợp sức mạnh cộang đồng, các động lực của thị trường nhưng vẫn đảm bảo tuân thủ định hướng của Nhà nước.
Phát triển đồng thuận và “dồn điền đổi thửa ” ở Việt Nam
Trên thế giới, công cụ giúp phát huy tính đồng thuận trong phát triển đã được sử dụng ở nhiều quốc gia. CHLB Đức từ đầu thế kỷ 20 đã phát triển công cụ “tái phân thửa” (Land Readjustment) và được nhiều quốc gia học tập. Tại Nhật Bản, 30% diện tích đô thị ở Nhật Bản sau thế chiến thứ 2 được cải tạo theo cách thức này; 84% các đô thị ở Hàn Quốc sử dụng công cụ này và những vùng đô thị lớn có nhiều cư dân ở như Seoul thì khoảng 50% diện tích cải tạo phát triển đô thị dựa trên thỏa thuận thay vì thu hồi trắng. Thống kê cho thấy Thụy Điển, Canada, Úc, Tây Ban Nha, Israel, Thổ Nhĩ Kỳ, Colombia, Ấn Độ, Bhutan, Nepal, Indonesia, Malaysia, Thái Lan, Đài Loan… cũng đang sử dụng công cụ này.
Cách làm huy động sức mạnh cộng đồng trong cải tạo phát triển thực ra cũng đã có tại Việt Nam từ lâu. Việc “dồn điền đổi thửa” để tổ chức lại việc sử dụng đất trong nông nghiệp từ những năm 2000 chính là cách làm điển hình cho phát triển đồng thuận. Chính sách khoán 10 gần 30 năm trước đã tạo ra số lượng thửa đất rất lớn và việc giảm số thửa thực chất là một dạng củng cố đất đai giống đô thị hiện nay.
Tại các đô thị, phong trào hiến đất làm đường tại nhiều đô thị và ven đô ở Việt Nam từ đầu những năm 2000 thực chất cũng là một dạng “dồn điền đổi thửa”. Thành phố Đà Nẵng đã có một con đường Phạm Như Xương được 214 hộ dân hiến đất để phát triển. Nhiều địa phương khu vực ven đô ở các đô thị như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đã vận động và được người dân ủng hộ để góp đất, sau đó người dân cũng tự điều chỉnh để khai thác mặt đường mới. Chương trình mở rộng hẻm ở TP HCM gần đây cũng tiếp cận theo hướng này nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc về kinh phí.
Gần đây, nhiều cộng đồng đã cải tạo và xây dựng nhà ở giá rẻ trong đó có quá trình tái phân thửa ở Hải Dương, Vinh, Việt Trì, và thành phố Tân An (Long An). Các dự án trên vận động hộ gia đình tự nguyện thỏa thuận chia lại đất và xây dựng hạ tầng và nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt. Theo đánh giá của chính người dân tham gia và các chuyên gia thì các dự án trên đều thành công trên nền tảng phát triển đồng thuận.
Tuy nhiên, vấn đề nhân rộng các dự án phát triển đồng thuận vẫn chưa thuận lợi. Các hỗ trợ như vay vốn tín dụng quay vòng giá rẻ của Liên minh các Thành phố (Cities Alliance), hỗ trợ kỹ thuật của Hiệp hội Đô thị Việt Nam (ACVN) và Liên minh quyền nhà ở châu Á (ACHR) vẫn chưa đồng bộ với khung thể chế hiện nay.
Dường như thành công của dự án lệ thuộc nhiều vào các hoạt động hỗ trợ dự án thí điểm. Việc dồn điền đổi thửa ở nông thôn trong các tỉnh vẫn có những huyện này làm tốt và huyện khác thì không. Việc cần làm của chúng ta là hoàn thiện cơ chế này một cách đồng bộ để giúp quá trình phát triển đồng thuận được ‘nhân bản’. Chúng ta cùng điểm lại các kinh nghiệm về vấn đề này ở các quốc gia khác trên thế giới.
Kinh nghiệm quốc tế sử dụng công cụ “tái phân thửa”


Phó TTg Hoàng Trung Hải: Kiểm tra, xử lý dự án lấp sông Đồng Nai

Sau khi kiểm tra, tiến hành xử lý theo thẩm quyền và quy định của pháp luật hiện hành


Trên thế giới, việc điều chỉnh đất đô thị kiểu tái phân thửa là “biện pháp phát triển đất đai cùng với việc phát triển hoặc cải thiện hạ tầng cơ sở cũng như tăng cường tính hữu ích/giá trị của đất đai” (Ochi Takeo 2012). Quá trình này hỗ trợ các chủ sử dụng đất thỏa thuận tái điều chỉnh ranh giới và vị trí thửa đất của mình để cải tạo phát triển theo quy hoạch, trong đó có đóng góp một phần diện tích để bố trí hạ tầng và xây dựng công trình công cộng. Về mặt tên gọi, có hai công cụ đang được sử dụng rộng rãi là tái điều chỉnh (Land Readjustment) và hội thửa (Land Pooling).
Công cụ “dồn điền đổi thửa” là một phân khúc để các dự án phát triển có được đất. Trong một đô thị, mỗi giai đoạn phát triển, và mỗi khu vực có thể vận dụng nhiều công cụ phù hợp. Tùy thuộc vào tính chất công cộng của dự án, chính quyền có thể thu hồi hoặc để thị trường giải quyết. Những dự án có tính công cộng nhất định, lợi ích gắn với cộng đồng cụ thể sẽ ưu tiên sử dụng công cụ phát triển đồng thuận và tái phân thửa. Tất nhiên sự hỗ trợ của Nhà nước ở quy mô cộng đồng hay lớn hơn là tất yếu.
Trong quá trình thực thi, việc điều chỉnh đất còn cần các công cụ pháp lý khác để điều tiết lợi ích các bên và hỗ trợ sự hợp tác. Điển hình trong số đó là công cụ ngân hàng đất đai (Land Banking), thuế lợi tức gia tăng giá trị tài sản (Bettement Tax/Increment Levies) và hợp tác phát triển hạ tầng (Joint- Facilities Development). Các công cụ này giúp cho các thỏa thuận và hỗ trợ của Chính quyền thuận lợi hơn.
Việc dồn điền đổi thửa có thể có nhiều dạng và quy trình, song về cơ bản có các bước như:
– Chọn địa điểm phù hợp – tìm cộng đồng và khu vực có triển vọng.
– Đề xuất quy hoạch mới với tất cả các hộ tham gia nhập thửa trong một dự án và thành lập pháp nhân để triển khai dự án và phê duyệt quy hoạch.
– Định giá phần giá trị đóng góp của từng thành viên trên hiện trạng.
– Tính toán phân bổ lợi ích và đóng góp theo tỉ lệ đất hiện trạng và đóng góp của các hộ.
– Đầu tư xây dựng hạ tầng, chỉnh trang các công trình và kết nối hạ tầng.
– Đăng ký sở hữu cho các lô đất mới và có thể sử dụng/sang nhượng.
– Đấu giá phần đất dư và chi trả thuế/phí để hoàn vốn dự án.
Quy trình nói trên chỉ mô tả hình dung các công việc phải làm. Trên thực tế, quá trình tiến hành các bước có thể ngắn và dài phụ thuộc vào quy mô dự án, số lượng chủ thể thỏa thuận và tính phức tạp. Ví dụ các bước 6 và 7 có thể thay đổi trình tự và dự án nhỏ có thể tiến hành đồng thời một số bước thỏa thuận và dự án lớn cần phải tách bạch và tiến hành nhiều hoạt động song song.
Lợi ích cơ bản của mô hình tái phân thửa là:
– Cho phép phát triển toàn diện khu vực với sự tăng cường tính năng sử dụng đất.
– Phân bổ tương đối công bằng về chi phí và lợi ích giữa các bên tham gia.
– Giữ được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (quyền tài sản).
– Cho phép sự tham gia của các bên và quy trình ít thiên vị.
Có thể nói ưu điểm nổi bật của công cụ này là không cần sử dụng hoặc sử dụng hạn chế cưỡng chế giải tỏa khi thu hồi đất và áp dụng tốt cho các loại dự án đặc thù trong giai đoạn củng cố. Ở Việt Nam, có thể áp dụng ở nhiều loại dự án cải tạo các khu vực nhỏ, có liên quan nhiều đến đất ở và đất vườn ao liền kề, các lô đất gần mặt đường khi chỉnh trang đô thị và giải quyết nhà siêu méo siêu mỏng. Công cụ này cũng cho phép linh hoạt trong giải quyết vấn đề và đơn giản hóa khi tiếp cận bởi sự đồng thuận và đề xuất đến từ cộng đồng thì các mức độ cải tạo là đa dạng và phát huy sức sáng tạo của địa phương và bổ sung cho các khu vực chủ đầu tư phát triển lớn ít quan tâm.
Bên cạnh thuận lợi, công cụ này cũng có một số nhược điểm:
– Công cụ này chỉ áp dụng được ở khu vực đất có tiềm năng tăng giá, còn nếu nhu cầu không tăng, giá đất không ‘sốt’ hay nhu cầu mới không có dồi dào thì không áp dụng được vì không bán được đất dư.
– Việc áp dụng đòi hỏi chi phí và nỗ lực rất cao của cả doanh nghiệp, cộng đồng, và Nhà nước.
– Những gia đình hay hộ nhỏ rất khó tham gia vào dự án vì không còn đất để hiến dễ gây mất đồng thuận.
– Quá trình tái phân thửa khó kiểm soát để đảm bảo yếu tố môi trường do lợi nhuận quá lớn dẫn dắt.
– Tiền do nhà nước hỗ trợ không đến cùng với các yêu cầu của cộng đồng dẫn đến chậm dự án.
-Dự á n có thể kéo dài và vấn đề vụ lợi và đầu cơ của những người tham gia làm chậm quá trình thỏa thuận.
– Nhiều khu vực đất gần trung tâm có quy mô lô nhỏ, hạ tầng và thửa xiên méo kém giá trị nhưng giá đất vẫn cao làm cho dự án khó thành công về mặt tài chính.
Kinh nghiệm triển khai các dự án ‘dồn điền đổi thửa’ ở các nước đã sử dụng cho thấy cần chú ý:
Cộng đồng thỏa thuận nhưng Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng. Chủ thể tham gia trong dự án thường là chính quyền đô thị sẽ đứng ra hỗ trợ thỏa thuận bằng việc phê duyệt quy hoạch và công nhận và hỗ trợ thi hành các thỏa thuận. Do việc chia lại đất khá nhạy cảm về lợi ích và rất dễ đầu cơ, vấn đề căn bản trong quá trình thực hiện là chính quyền phải cam kết song hành cùng cộng đồng và hệ thống pháp luật đảm bảo minh bạch trong quá trình ra quyết định và phân chia lợi ích.
Chung cư cao tầng tại Hà Nội
Nhân dân đóng góp, Nhà nước giảm gánh nặng nhưng vẫn cần hỗ trợ. Tham khảo kinh nghiệm quốc tế cho thấy mỗi hộ phải đóng góp một tỉ lệ nhất định (có thể là từ 30% đến 50%) để làm đường hoặc bán đi để lấy tiền xây hạ tầng nếu không có hỗ trợ của Nhà nước. Tỉ lệ này ở có thể giảm xuống cho những hộ có diện tích đất quá nhỏ (dưới 30m2) bởi họ thường là những hộ khó khăn. Luật pháp ở mỗi quốc gia phải xây dựng một hệ thống điều chỉnh để hỗ trợ cộng đồng cho phù hợp với tập quán địa phương. Do phải thực hiện mục tiêu xã hội, kinh nghiệm quốc tế cho thấy tỉ lệ các dự án tự cân đối được vốn để đạt được mục tiêu chỉ là 30% (Hàn Quốc) hoặc thấp hơn (Đài Loan chỉ là 10%), có nghĩa là 70% đến 85% các dự án vẫn cần hỗ trợ của Nhà nước, đặc biệt là đóng góp bằng đất và tài trợ trước, sau đó thu hồi bằng thuế sau khi các chủ sử dụng bán lại.
Một số vướng mắc khác của việc dồn điền đổi thửa là xử lý các trường hợp lợi dụng và quá ích kỷ kiểu “Chí Phèo”. Trong quá trình thoả thuận có thể một vài hộ gia đình bất hợp tác, không chịu chia sẻ lợi ích hoặc quá ích kỷ. Đối với nhóm người này Nhà nước có thể cưỡng chế để ngăn chặn suy nghĩ kiểu “Chí Phèo”. Luật pháp của Nhật Bản, Đài Loan, hay nhiều quốc gia, vùng lãnh thổ khác quy định là chỉ cần trên 2/3 số hộ biểu quyết là chính quyền địa phương ra quyết định có giá trị cưỡng chế thi hành. Tính cưỡng chế cũng vẫn là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo thực thi trong bối cảnh tâm lý dân gian và tâm lý đầu cơ luôn thường trực của của thị trường đất.
Giai đoạn củng cố là thời cơ tốt thúc đẩy sự cần thiết phải thể chế hóa công cụ ‘dồn điền đổi thửa’ đất đô thị để nhân rộng các dự án thí điểm thành công và bổ sung cho cách làm phát triển không lệ thuộc vào chủ đầu tư kinh doanh trong bối cảnh hiện nay. Khuyến nghị từ các nghiên cứu quốc tế và trong nước về áp dụng sử dụng cách làm này để cải tạo đô thị ngày càng nhiều. Lợi ích và tác dụng của công cụ này trong giảm di dời cưỡng bức, huy động tốt nguồn vốn xã hội trong phát triển và giảm gánh nặng ngân sách cũng đã rõ. Chú ý rằng phạm vi áp dụng công cụ này có thể khá lớn, tới 30% khu vực ven các đô thị lớn (căn cứ vào kinh nghiệm quốc tế).
Vấn đề căn bản trong “dồn điền đổi thửa” là làm thế nào để chia được “lợi” và “thiệt” cho rõ ràng và đều tới mức chấp nhận được. Lợi ích đem lại về cơ bản là không có chủ đầu tư hưởng lợi riêng nên cộng đồng hưởng toàn bộ lợi ích của dự án. Khó khăn nếu có là cách tính giá trị của các vị trí đất trước và sau khi cải tạo cùng với cách chia sẻ các chi phí đầu tư xây dựng công trình công cộng. Vấn đề này mang tính kỹ thuật và đòi hỏi tính chuyên nghiệp xong có lẽ đơn giản hơn việc làm thế nào để chính quyền cam kết tham gia và quyết tâm làm đến cùng quá trình này. Cơ chế khuyến khích cần điều chỉnh và bổ sung để giúp cả cộng đồng, tư vấn, và chính quyền có động lực thực sự để tham gia vào “cuộc chơi” này.
Hoàn thiện và vận dụng công cụ này đòi hỏi một quá trình nghiên cứu và triển khai lâu dài. Việc nhân rộng các dự án dồn điền đổi thửa vẫn phụ thuộc vào cả một chuỗi các yếu tố như văn hóa, cộng đồng, kỹ thuật, và thể chế nên cần thực hiện có chọn lọc. Các vấn đề kỹ thuật chuyển giao cũng như kinh nghiệm có lẽ không phải là trở ngại. Vấn đề cũng nằm ở sự quyết tâm nội tại của lãnh đạo và chính quyền địa phương có đủ động lực để thực hiện vấn đề này xuyên suốt thời gian dài (qua nhiều nhiệm kỳ) hay không.
Mong rằng Việt Nam sẽ sớm xây dựng chương trình nghiên cứu để thể chế hóa công cụ này phục vụ sự phát triển đất nước trong giai đoạn hiện nay.
TS. Nguyễn Ngọc Hiếu
(Học viện Hành chính Quốc gia)
Báo Xây dựng
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.