Bài viết

Chỗ đậu xe được cấp giấy ghi ‘đất ở’!

Gần đây, Công ty Phú Mỹ Hưng bắt đầu bán chỗ đậu ô tô tại các chung cư cho khách hàng (theo các cơ quan chức năng, công ty cho biết chỉ bán cho cư dân chung cư, không bán cho người ngoài nhưng chưa rà soát, kiểm chứng) rồi đề nghị cấp GCN phần diện tích đậu ô tô cho người nhận chuyển nhượng. Qua rà soát các quy định pháp luật, Sở Tư pháp cho hay Từ ngày 11-5-2003 (ngày Quyết định 10 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư có hiệu lực) đến ngày 8-8-2010 (ngày Nghị định 71 có hiệu lực thi hành) thì chỗ đậu ô tô thuộc sở hữu chung của nhà chung cư. Còn nếu chỗ đậu xe thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư không bán, không phân bổ phần này vào giá bán căn hộ cho người mua…

Công ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng, chủ đầu tư khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7, TP.HCM), vừa ký hợp đồng bán chỗ đậu ô tô tại các tầng hầm chung cư cho khách hàng. Vấn đề đặt ra: Việc cấp giấy chứng nhận (GCN) chỗ đậu xe cho người mua giải quyết ra sao bởi trước nay chưa có tiền lệ.
Sở TN&MT: Được cấp, là đất ở như căn hộ
Theo báo cáo của Ban Quản lý khu Nam, khi duyệt quy hoạch các dự án nhà ở chung cư tại khu A khu đô thị mới Nam TP (hay còn gọi là khu đô thị Phú Mỹ Hưng), chỗ đậu xe được tính toán theo các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam. Cứ 4-6 hộ phải bố trí một chỗ đậu ô tô với diện tích 25 m2. Riêng với xe máy thì hai xe/hộ với diện tích 2,5-3 m2/xe.
Gần đây, Công ty Phú Mỹ Hưng bắt đầu bán chỗ đậu ô tô tại các chung cư cho khách hàng (theo các cơ quan chức năng, công ty cho biết chỉ bán cho cư dân chung cư, không bán cho người ngoài nhưng chưa rà soát, kiểm chứng) rồi đề nghị cấp GCN phần diện tích đậu ô tô cho người nhận chuyển nhượng. Trước sự việc “vô tiền khoáng hậu” này, cơ quan cấp giấy phải hỏi ý kiến Sở TN&MT.
Một trường hợp tại khu phố The Panorama, phường Tân Phong, quận 7 từng được quận cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và chỗ đậu xe. Ảnh: H.MINH
Sở TN&MT trả lời “không có vấn đề gì vướng mắc”. Chẳng những vậy, GCN quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với chỗ đậu xe trong chung cư sẽ ghi nhận đây là “đất ở, thời gian sử dụng lâu dài”. Cơ sở cho đề nghị trên là chỗ đậu xe là một phần không tách rời của tòa nhà chung cư, phục vụ cho các cư dân và được tính vào tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà. “Do vậy mục đích sử dụng đối với diện tích dành làm chỗ đậu xe được xác định theo mục đích chính là đất để ở, thời gian sử dụng ổn định lâu dài theo căn hộ để ở” – Sở TN&MT lập luận.
Sở này cho hay trước đây quận 7 cũng từng cấp GCN chỗ đậu xe sau khi TP thu hồi và giao đất cho người nhận chuyển nhượng, còn cơ quan thuế thì tiến hành thu tiền sử dụng đất. Thực tế quả thật có một trường hợp tại khu phố The Panorama, phường Tân Phong, quận 7 từng được quận này cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và chỗ đậu xe. Theo GCN này, ngoài diện tích được phân bổ, diện tích sử dụng riêng, diện tích sử dụng chung thì người mua còn có “diện tích chỗ đậu xe 16,8 m2”.
Sở Tư pháp: Không được cấp giấy riêng
Qua rà soát các quy định pháp luật, Sở Tư pháp cho hay: Từ ngày 11-5-2003 (ngày Quyết định 10 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư có hiệu lực) đến ngày 8-8-2010 (ngày Nghị định 71 có hiệu lực thi hành) thì chỗ đậu ô tô thuộc sở hữu chung của nhà chung cư. Sau ngày 8-8-2010, chủ đầu tư có quyền quyết định chỗ đậu xe thuộc sở hữu riêng của mình. Phần diện tích này được bán (thể hiện tại hợp đồng mua bán căn hộ) và được phân bổ vào diện tích sở hữu riêng và giá bán căn hộ. Đây là căn cứ để cấp GCN cho người mua.
Tuy nhiên, Sở Tư pháp khẳng định không cấp GCN riêng cho chỗ đậu xe mà phần này được thể hiện chung trong GCN QSDĐ và quyền sở hữu nhà cấp cho người mua. “Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn không có quy định cấp GCN riêng cho chỗ đậu ô tô trong nhà chung cư. Kiến nghị của Sở TN&MT cũng chưa nêu được cơ sở pháp lý cho đề xuất này” – Sở Tư pháp nhận xét.


Bất động sản quản lý nguồn vốn tốt để phát triển bền vững

Bất động sản khởi sắc
Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng giao dịch bất động sản trong tháng 3/2015 và quý 1 năm 2015 tăng rất cao


Trường hợp được quận 7 cấp GCN mà Sở TN&MT nêu thì cũng là cấp chung chứ không tách chỗ đậu ô tô ra thành GCN riêng. Sở Tư pháp cho rằng việc xác định cụ thể các phần diện tích, trong đó có chỗ đậu xe cho người mua như GCN quận 7 từng cấp cho một trường hợp là “thực hiện đúng quy định pháp luật và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng Phú Mỹ Hưng”.
Hiện Sở Tư pháp đang đề nghị TP giao Sở TN&MT, Sở Xây dựng cùng UBND quận 7, Công ty Phú Mỹ Hưng rà soát các dự án nhà ở còn vướng mắc và các hợp đồng mua bán giữa Phú Mỹ Hưng với khách hàng. Từ đó xác định chỗ đậu xe tại các chung cư này là sở hữu chung hay sở hữu riêng. Nếu qua rà soát mà chỗ đậu ô tô được phân bổ cho các chủ sở hữu nhà chung cư được thể hiện tại dự án đầu tư và hợp đồng mua bán nhà ở thì GCN ghi nhận luôn phần diện tích chỗ đậu xe cho người mua như cách thức quận 7 đã từng thực hiện. Còn nếu chỗ đậu xe thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư không bán, không phân bổ phần này vào giá bán căn hộ cho người mua) thì không có cơ sở pháp lý để ghi nhận vào GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người nhận chuyển nhượng.
Dễ gây rắc rối, ảnh hưởng đến cư dân
Theo tiêu chuẩn hiện nay, nhà ở thương mại cứ 100 m2 để ở phải có 20 m2 chỗ để xe. Giả sử ở một chung cư nào đó cần có 3.000 m2 để xe theo tiêu chuẩn thì phần này là sở hữu chung và do ban quản trị chung cư quản lý. Chỉ khi chủ đầu tư cho xây diện tích giữ xe vượt con số đó thì phần vượt mới thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư và họ có quyền bán, cho thuê. Có như vậy mới đảm bảo được quyền lợi cho cư dân chung cư.
Tôi không ủng hộ việc bán chỗ đậu ô tô kèm theo căn hộ vì điều này có thể gây lãng phí khi những lúc xe không đậu sẽ để trống, trong khi nhiều người khác muốn gửi thì không được. Ngoài ra, việc cấp GCN riêng cho chỗ đậu xe càng không nên vì người này có quyền bán cho người khác, thậm chí là người bên ngoài và dễ gây rắc rối, ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân
Ông NGUYỄN VĂN ĐỰC, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành
 
Cẩm Tú (Pháp luật TP.HCM)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Xây nhà sai phép mòn mỏi chờ cấp giấy

Tuy nhiên, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Thủ Đức trả hồ sơ với lý do chưa có chủ trương xử lý vi phạm xây dựng với công trình xây dựng sai phép sau ngày 1-5-2009 (ngày Nghị định 23/2009 về xử lý vi phạm hành chính có hiệu lực). Khoản 9 Điều 13 Nghị định 121 quy định Công trình vi phạm xây dựng không vi phạm chỉ giới xây dựng, không ảnh hưởng công trình lân cận, không tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì nộp số lợi bất hợp pháp do hành vi vi phạm xây dựng mà có. Cụ thể, công trình vi phạm nằm trong quy hoạch dân cư ổn định mà xây dựng sai phép về số tầng, về diện tích nhưng không ảnh hưởng đến công trình lân cận thì cho phép chủ đầu tư được giữ nguyên công…

Bà Nguyễn Thị Ngọc Tuyền có căn nhà 501/2D Kha Vạn Cân, phường Linh Đông, quận Thủ Đức (TP.HCM) được cấp phép xây dựng vào năm 2009. Trong quá trình thi công, bà có xây thêm một phần bán kiên cố. Tới năm 2013, bà nộp hồ sơ xin hợp thức hóa căn nhà trên.
Ách vì “chờ chủ trương chung”
 Trong hồ sơ, bà Tuyền làm cam kết không yêu cầu cấp giấy chứng nhận (GCN) cho phần xây sai phép . Đồng thời sẽ tự nguyện tháo dỡ không đòi bồi thường khi Nhà nước thực hiện quy hoạch. Tuy nhiên, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Thủ Đức trả hồ sơ với lý do chưa có chủ trương xử lý vi phạm xây dựng với công trình xây dựng sai phép sau ngày 1-5-2009 (ngày Nghị định 23/2009 về xử lý vi phạm hành chính có hiệu lực).
Sát nhà bà Tuyền, công trình 501/2C cũng xây dựng sai phép vào tháng 8-2009 nên giờ phải chờ hướng dẫn xử lý vi phạm trước khi xét cấp GCN.
Được biết quận Thủ Đức có hàng chục trường hợp như trên và bị ách tắc từ đó đến nay. Theo giải thích của quận, hướng dẫn của liên sở Xây dựng – TN&MT năm 2010, trường hợp xây dựng sai phép từ ngày 1-7-2006 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) đến ngày 1-5-2009 mà chưa xử lý dứt điểm thì được thực hiện theo Điều 15 Thông tư 24/2009 của Bộ Xây dựng. Cụ thể, công trình vi phạm nằm trong quy hoạch dân cư ổn định mà xây dựng sai phép về số tầng, về diện tích nhưng không ảnh hưởng đến công trình lân cận thì cho phép chủ đầu tư được giữ nguyên công trình. Cơ quan cấp giấy chỉ cấp cho phần phù hợp quy hoạch và giấy phép xây dựng. Trên GCN sẽ ghi chú việc chủ đầu tư phải tháo dỡ phần công trình sai phép mà không được bồi thường khi thực hiện quy hoạch. “Trường hợp xây dựng sai phép tăng diện tích sau ngày 1-5-2009 không thuộc đối tượng của quy định này. Do đó chưa có cơ sở cấp GCN mà phải tạm thời chờ chủ trương chung” – quận Thủ Đức thông báo.
Trường hợp oái oăm là căn nhà thuộc dự án khu dân cư Bình Hòa, phường 13, quận Bình Thạnh của bà Nguyễn Thị Lành hoàn thành năm 2012. Theo dự án, nhà bà Lành có khoảng lùi trước là 1,5 m và ban công liền do nhà giáp hai đường. Thấy thiết kế như vậy chưa đẹp, bà cho xây lùi thành 1,7 m để tạo khoảng sân rộng hơn và chia thành hai ban công thay vì dính liền. Do vậy tổng diện tích xây dựng căn nhà nhỏ hơn so với thiết kế được duyệt. Thế nhưng công trình cũng không được hoàn công, cấp giấy vì xây dựng sai phép. “Nếu xây tăng diện tích thì không nói, tôi xây ít hơn cũng không được, giờ không biết xử lý ra sao” – bà rầu rĩ.
Nghị định, thông tư có vẫn chưa thể làm
Không chỉ quận Thủ Đức, gần như toàn TP đều chưa giải quyết cho nhà xây sai phép sau năm 2009 với lý do chưa có hướng dẫn. Dù thực tế Nghị định 121/2013 và Thông tư 02/2014 của Bộ Xây dựng đã có quy định vấn đề này nhưng nhiều nơi cho rằng chưa thể thực hiện được.
Khoản 9 Điều 13 Nghị định 121 quy định: Công trình vi phạm xây dựng không vi phạm chỉ giới xây dựng, không ảnh hưởng công trình lân cận, không tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì nộp số lợi bất hợp pháp do hành vi vi phạm xây dựng mà có. Số tiền phải nộp là 40% giá trị phần diện tích sai phép với nhà ở riêng lẻ và 50% với dự án đầu tư. Thông tư 02 bổ sung thêm điều kiện công trình vi phạm được nộp tiền phạt thay cho tháo dỡ là “trong quy hoạch đất này được phép xây dựng”.
Thông tư 02 cũng hướng dẫn cách tính số tiền phải nộp cho phần “lợi bất hợp pháp” do vi phạm xây dựng. Nhưng các địa phương cho hay có nhiều thắc mắc trong việc xác định số tiền nộp cho phần vi phạm chưa được tháo gỡ. Chẳng hạn như nộp ở đâu, cơ quan nào thu? Giá trị nhà dựa theo giá thị trường hay suất vốn đầu tư? Nếu tính luôn giá trị đất để tính tiền phạt thì liệu có hợp lý không hay quá cao?… Hàng loạt câu hỏi trên chưa được làm rõ, do đó Sở Xây dựng đề nghị các quận, huyện khoan thực hiện để chờ Bộ hướng dẫn.
Được biết hiện Bộ Xây dựng đang soạn thảo nghị định mới, trong đó quy định rõ về trường hợp xây dựng sai phép. Theo dự thảo, giá trị công trình sẽ căn cứ vào suất đầu tư hằng năm do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm ban hành quyết định xử phạt. Ngoài các điều kiện cũ tại Nghị định 121 và Thông tư 02, dự thảo còn thêm một số yêu cầu sau: Xây dựng trên đất phù hợp chức năng sử dụng đất theo quy hoạch xây dựng được duyệt. Chiều cao công trình không vượt quá chiều cao tối đa theo quy hoạch được duyệt. Sau khi nộp phạt hành chính và nộp tiền cho phần vi phạm, công trình sẽ được xem xét cấp giấy. Tuy nhiên, đến nay chưa rõ khi nào nghị định này được ban hành, do vậy các địa phương vẫn tiếp tục dừng cấp GCN cho người dân.
Đã giải quyết, lo ngại bị “thổi còi”
Được biết tại TP có hai quận từng thực hiện cấp GCN cho công trình sai phép xây dựng trước ngày Nghị định 121 có hiệu lực (ngày 10-10-2013) sau khi chủ đầu tư nộp tiền cho phần xây dựng sai phép. “Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị các địa phương triển khai Nghị định 121 và Thông tư 02 nên chúng tôi có căn cứ thực hiện để giải quyết cho người dân” – đại diện một trong hai quận nói.
Vị này cho hay sau khi tính ra số tiền phải nộp, quận mời người dân đến thông báo, nếu đồng ý họ sẽ nộp và quận giải quyết cấp giấy. Quận còn lại thì chưa tính số tiền cụ thể mà chỉ yêu cầu người dân cam kết nộp khi có hướng dẫn của trung ương hoặc TP. Tuy nhiên, các nơi này đều đề nghị không nêu tên bởi lo ngại bị “thổi còi”.
Chúng tôi biết người dân đang sốt ruột nhưng chưa thể thực hiện được vì chưa có hướng dẫn. Quận sẽ sớm có văn bản xin ý kiến TP và các sở, ngành về vấn đề này.


Hoang vắng nhà tái định cư

Khu TĐC thành phố giao lưu (Nam Từ Liêm, Hà Nội) hoang vắng.
Lãng phí hàng trăm tỷ đồng
Khu TĐC thành phố Giao lưu (đường Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) nằm tại ví trị đẹp khi bao quanh là trụ sở lớn của Bộ Công an, siêu thị Metro..


Ông LÊ XUÂN TÙNG, Phó phòng TN&MT quận Thủ Đức
 
Cẩm Tú (Pháp luật TP.HCM)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.